不動産相続について（相続・相続後の問題と傾向・その対策について）

不動産相続時の相続登記は何時までに、どのようにすれば良いの？

では、不動産の相続登記や手続きは何処でどのように行って行けばいいのでしょうか？代行して頂けるところは？

相続登記に関するQ＆A

①不動産の登記は何処で行うの？

※相続登記の申請場所は「法務局」で申請・受付けを行います。（仙台法務局の場合は、3Fの不動産登記申請窓口になります。）

②相続登記の手続きは誰が行うの？

※不動産の相続登記は、ご自身自ら行う事も可能です。法務局の登記申請窓口にお聞きすれば、申請書類、書き方、提出書類、記入方法などを細かく教えて頂けます。ただ、一般的には費用をお支払いし司法書士や弁護士へご依頼されるケースも多くございます。相続人が1人もしくは少数で、身内間で相続に関する揉め事やトラブルが無い場合には、費用も大分安く抑えられますので、ご自身で相続登記をされる事をおすすめ致します。

③不動産の相続登記を依頼する場合、司法書士と弁護士どっちに依頼しても良いの？

※どちらでも大乗です。但し、案件の内容・状況（揉め事やトラブルの有無）により出来る範囲と内容、費用が異なります。

④司法書士と弁護士の使い分けは？

※司法書士の場合➡例えば、相続人間で揉め事も無く、登記に関する持分やもし売却された場合の金額の配分や、相続放棄される方がおられる場合にはその放棄に関する費用面なども全て身内間で揉め事も無く話が纏まっていると言う場合には司法書士にお願い出来ます。また、司法書士費用は比較的安く済む場合が多く見受けられます。身内間で揉め事も無く、話が纏まっていると言う場合には司法書士と言うように覚えておきましょう！

※弁護士の場合➡司法書士の場合とは異なる場合となります。例えば、よくTVのドラマや映画などでも見受ける、身内間で持分や配分、遺産相続などで揉めてしまっており、話合いに折り合いが付かいない場合など、こう言ったケースの場合は司法書士では無く弁護士となります。もちろん、費用は高額になってはまいります。身内間で揉めており、話が纏まらないと言う場合には弁護士と言うように覚えておきましょう！

⑤自分で相続登記を行った場合と、司法書士、弁護士に依頼した場合の費用は？

※一般的で大まかなご回答になりますが、ご自身で行った場合は数万円～5万円前後、司法書士の場合で約10～20万円以下、弁護士の場合では40万円以上が、これまで見て来ての費用感となります。

但し、これはあくまでも目安となります。相続される案件（不動産）の規模・評価、相続人の人数や状況などにより大きく異なります。弁護士介入が必須の案件では、100万円、200万円、それ以上と言うケースも実際にはございます。

⑥その他ポイントとして、税理士の介入が必要となるケース

※例えば、相続されるのが不動産だけでは無く、現預金や株・有価証券など複数あったり、相続資産の合計が相続税非課税枠を上回る場合には、税理士への相談も必要となってまいります。

令和7年12月8日時点

相続人一人の場合➡相続税非課税（3,000万円）＋相続人一人分非課税600万円＝3,600万円迄非課税

相続人二人の場合➡相続税非課税（3,000万円）＋相続人二人分非課税1,200万円＝4200万円迄非課税

※重要ポイント➡生命保険や死亡退職金なども含まれる場合には、また別の計算となります。

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こちらでは、中々諸事情により管理が出来ない場合の空き家や空き地がどの様になって来ており、どうような問題やリスクが潜んでしまっているのか？をご説明をして行きます。

当社「不動産売却専門」会社ふぁみりあでお預かりさせて頂いていたご案件、ご相談頂いたご案件と、実際に起こったトラブルやケースを基にお話をしてまいります。

①昆虫や小動物の住家になってしまっている。

※長年人が住んでいないとどうしても昆虫（蜂や蜘蛛、シロアリやその他の昆虫など）や、小動物（蛇や蜥蜴、鳥やネズミやコウモリ、ハクビシン、猫など）の住家となってしまいます。そうなってしまいますと、小動物の糞尿などで建物が腐って来てしまいます。また、一度住み着いてしまいますと、中々排除するのは難しくなります。

②誰かが出入りしている形跡がある。

※長年使用されていないと、泥棒なのか？誰かが何かの為に使っていたのか？などは分かりませんが、玄関や窓空いていたり、ガラスが割られてしまっていたり、中が散乱していたり、誰かが土足で上がった足跡があったりなど、誰かが侵入したケースのある空家もございます。

③不動産の所有者も全く知らない第三者が寝泊まり・住み着いていた。

※ご所有者様が遠方の為、何年も見に行っていないと言う空家のご売却のご相談を頂いた際に、ご案件の確認をしに現地へ行くと、現地玄関の鍵が壊されており、中に入って見ると全く知らない第三者の方が寝ており、話を聞いてみると、住む所も無く空家だったのでここ1年間寝泊まりをしていたと言うケースもございました。

④火災が起きてしまった。

※空家・空倉庫のご案件でしたが、警察の方からのお話を聞くと、若い方達の溜り場となってしまっており、タバコの不始末による火災ではないか？と言う事でした。

⑤不法投棄されてしまっている。

※年に2回は維持管理の為に、1時間以上かけて実家を見に来ていたと言うご実家ご売却のご相談でした。ご所有者様と現地を見に行ったら、タイヤと粗大ゴミが敷地内に捨てられており、ご所有者様自らがゴミ処分場へゴミを運ばれて処分と言うケースもございました。

⑥草木が生茂り、知らず知らずのうちに近隣住民の方に迷惑をかけてしまっていた。

※何年も放置されていたお家のご売却。敷地との境界標が無く、確定測量が必要なご案件でしたので、土地家屋調査士へ依頼し確定測量を行いました。その後、隣地所有者様立会いの際、突然隣地の方からのクレーム。お話をお聞きして見ると「これまで、空家の維持管理も無く、草木は伸び放題。虫や蚊も多く、秋には落葉が大量に舞って来て、何年も非常に大変で嫌な思いをして来た！！今回は売りたいから協力して欲しい、確定測量に同意して欲しいってあまりに虫が良すぎませんか！！協力はしません！！」と言うように近隣とのトラブルと言うケース。

⑦人が住んでいない為、建物の老朽化が進み、床下や屋根裏、壁などが湿気やカビで腐食して来てしまっている。

※建物の外観・外側よりも室内の方が既に腐食し取壊しを行わなければならないと言うケース。

⑧親から相続し、初めて不動産を見に行ったら、隣地の方が自分の敷地の一部だと言いご使用されていた。

※お話をお聞きして見ると、両親から相続した不動産の中に、自分も知らない不動産があり、初めて不動産を見に行ったら、隣地の方が自分の敷地だと思い使用されていたと言うケースです。今回は、ご所有者様が相続登記されていた為、トラブルにはなりましたが隣地の方とは和解。ただし、ご所有者様の敷地にも隣地所有者様の構造物が造られていた為、今でもご売却出来ずにおられます。

など、お話しさせて頂いた内容は一例となり、この他にも様々ございます。

当社のこれまでの経験を基に、対策としましては、以下の方法をおすすめ致します。

①維持管理を定期的に行う事。最低でも春・夏・秋・冬の各1回づつだけでも、定期的に現地を確認して、建物がある場合には空気の入替や掃除などのメンテナンスを行う事。また、近隣の方へのお声がけも非常に大切です。

②ご自身で定期的に行くのは中々難しいと言う場合には、空き家や空き地の管理をご依頼される事をおすすめ致します。空き家・空き地の管理に関しては、おそらく1ヵ月に1回は必ず現地の確認をして頂けると思います。また、空き家・空き地の管理をご依頼された場合に、近隣の方々でもし、何か嫌な事があっても我慢されていたり、クレームやトラブルとなる火種が燻っていたとしても、近隣の方々へ早期での対応・対処が可能です。

※ご注意頂きたいのは、空き家・空き地の管理サービスをご使用される場合、何処までのサービスで、いくら費用がかかるのか？また、別途費用が必要となるサービスは何か？など明確に把握しておく必要がございます。また、業者によっては、定期的に管理を行っているようで、実際は何もしていないと言う業者様もいらっしゃいますので、十分な見極めが必要となります。

③草木や木々のメンテナンス。クレームやトラブルがもっとも多いのがこちらになります。まずは、年2回でも良いので、草刈り、除草剤の散布は行いましょう。また、木々がある場合には、枝が越境していないか？越境している場合には切りましょう。これだけでも大分周囲の方々へのご印象は変わります。

※但し、年2回と言っても、外注で頼まれる場合には、その都度費用も発生致します。

④相続前の不動産で親が現在所有されているが誰も住んでいない、相続したけれど今後も使う予定も無いし、誰も住む予定は無いと言う不動産の場合には、やはりご売却をされる事をおすすめ致します。持っているだけでも固定資産税を含む維持費は毎年かかりますし、もし近隣の方々へ老朽化や台風の際などで被害が出てしまわれた場合には「賠償問題」なども出てまいります。

相続された不動産に関しては、誰もお住いになられていない空き家だったり、ご使用されていない空き地の場合には、どうしても手間暇や維持管理の問題はついてまわります。中々遠方で維持管理を行う事が難しい、年齢的にも昔の様に管理を行う事が出来なくなって来ている。毎年の草刈りにも費用がかさむなど、肉体的・精神的・経済的にも負担となってしまわれている方を多く見てまいりました。もし、ご負担に感じられておられる場合には、このまま残して行った方がいいのか？今後どのようにして行きたいのか？を一度しっかりとお考えされる事をおすすめ致します。

当社「株式会社ふぁみりあ」では、不動産売却のお手伝い、不動産の買取、空き家・空き地の月額0円管理から遺品整理・残置物撤去業者のご紹介、建物解体業者のご紹介、税理士、司法書士、土地家屋調査士、弁護士まで幅広く何でもご紹介、ご相談可能です。

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私たち株式会社ふぁみりあは、不動産売却専門会社として宮城県全域にて、仙台市を中心に不動産売却のお手伝いまたは、不動産の買取に特化！！した事業を展開させて頂いております。

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