今回は、不動産売却時の不動産会社による「囲い込み」にスポットをあててお話をして参りたいと思います。
一般的には中々聞く事の無い言葉ではないでしょうか？しかし、不動産売却時の「囲い込み」は、昔からございます！！この「囲い込み」ですが、不動産業界における社会問題とも言える行為となります。「囲い込み」に関しては、違法であり売主様にとって甚大な被害・損失を与える可能性のある行為ですので、十分に注意をして下さい！！
まずは、順を追ってお話をして行きたいと思います。
不動産会社の義務について
不動産売買に関し「不動産会社として売主及び買主における安心で安全な不動産取引をと言う事が前提」とはなります。不動産のご売却に関しては、売主様より不動産ご売却のご依頼を頂いた場合「不動産売却時における売主様の利益を最大限守義務」と言うのもございます。あくまでも、お任せ頂くのは売主様の財産でありご資産である不動産を預からせて頂いている、そう言った意識が低い不動産会社も多くございますので注意が必要です。これには、不動産会社の大小・会社の規模は関係ありません。
不動産売却時の「囲い込み」とは
下記図をご参照ください。
＜図1＞※「囲い込み」を行わず、情報の共有・提供を行い、ご売却活動を行うケース
＜図2＞※「囲い込み」を行い、自社利益を優先したご売却活動を行うケース
当社への相談は、下記をクリック下さい！！
不動産会社が「囲い込み」を行う理由と「囲い込み」を行う不動産会社の傾向
＜囲い込みを行う理由＞
不動産会社が「囲い込み」を行う理由としては3つございます！！1.報酬（仲介手数料収入）の問題。
先ほどの＜図1＞と＜図2＞を再度ご覧下さい。少し分かりずらいかもしれませんが、自社で売主様から売却の依頼を頂き、自社で買主様を見つけた場合、仲介手数料は売主様、買主様の両方より頂戴する事が出来ます。ただし、他の不動産会社が買主様を見つけて来た場合。売主様からご売却の依頼を頂いている不動産会社は売主様からだけの仲介手数料収入となってしまう為、例えば売主様が2,000万円で売りに出されているご案件だとした場合、仲介手数料収入を売主様・買主様より得る為、他の不動産業者で買主様がおられたとしても、他の不動産会社にはご案件の紹介をせず、自社で買主様が見つけられまで価格を下げてでも、売主様・買主様の両方から仲介手数料収入をあげる方法を取って行きます。
仮に、他社で買主様を見つけて、売主様側、買主様側に分かれて不動産会社が入って不動産売買を行う場合を不動産業界では「分かれ」と呼びます。
下記が仲介手数料収入の例となります。
（例）ご売却案件2,000万円の場合
両手仲介のケース：売主側仲介手数料（2,000万円×3％＋6万円×消費税）＋買主様側仲介手数料（2,000万円×3％＋6万円×消費税）＝仲介手数料収益総額1,452,000円
分かれ仲介のケース：売主側仲介手数料（2,000万円×3％＋6万円×消費税）＝仲介手数料収益総額726,000円
2.不動産の直接の買取。
売主様よりご売却のご依頼を頂いているご状況で、自社で売主様から安く直接買取る為に、時間をかけても自社の買取金額のラインになるまで価格を下げ行き、頃合いを見て直接買取る。その為、他の業者には一切の紹介や情報提供を行わないと言う不動産会社も存在致します。
3.売却物件を自社広告用として使用し続ける為。
自社の集客の為、インターネットを含む広告用としてずっと売却の依頼を売主様から頂いて行くと言う不動産会社も存在致します。不動産会社・不動産業界では、自社集客用のご売却案件は「鳴り物」と呼ばれております。
上記の3つが理由としてあげられます。いずれも不動産会社の都合であり、売主様にとっては大きな損失につながるのではないでしょうか！実際に、私自身が以前勤めていた仙台でも大きな不動産会社では、上記3つの「囲い込み」は会社より日々徹底させられておりました。そう言った会社では、ご売却をお任せされてからの報告等には、嘘・偽りの内容が多くございます。
＜囲い込みを行う不動産会社の傾向＞
ここでお話をさせて頂いております事以外にも様々な理由やケースもございますが、「囲い込み」を行う傾向の強い不動産会社ですが、何店舗もあるような大きな不動産会社～中堅と言われるような不動産会社では特にこの「囲い込み」を行う傾向が強くなります。ただし、それには理由がございます。これも不動産会社自体の自社都合によるものですが、中堅の企業も含め会社の規模が大きくなればなるほど自社の利益を優先しなければならないからです。小規模の不動産会社とは異なり、単純に会社が大きくなればなるほど経営陣、管理職などの高額な給与も確保しなければなりませんしまた、会社への貯蓄、社員たちの給与経費などにより、会社の維持費などの費用が大きくなる為です。「囲い込み」には不動産会社の体質・実際の経営方針によって異なります。
その他に、見分ける為の方法の1つとしては、不動産売却のご依頼を頂く際に「専任媒介、専属専任媒介」にて取得しようとされる不動産会社も良く「囲い込み」を行われる不動産会社傾向が強くございます。
それは、専任媒介・専属専任媒介の特徴にもございます。非常に「囲い込み」を行いやすい形式となりますので、十分にお気を付けください。
「囲い込み」に関しては、既に週刊誌などでも取り上げられております！！こちらが記事を抜粋した画像となります。
上記の内容は、週間ダイヤモンド（2024年2月13日公開）より引用させて頂いております。
詳しくはこちらをクリック！！➡https://diamond-fudosan.jp/articles/-/148998
こちらの記事もご参考に・・・
大手不動産会社も手を染める「不動産の囲い込み」って何？「売主からカギが届きません」とウソ！！悪質な手口！！
詳しくはこちらをクリック！！➡https://shueisha.online/articles/-/251599
こちらの方も良く読まれております。
当社への相談は、下記をクリック下さい！！
まとめ
現在では、国土交通省の方で2024年6月に正式にメスが入りました。2025年1月以降に「囲い込み」が確認された不動産業者に対し指示処分の対象となると言うものです。
確かに近年「囲い込み」に関する関心は以前よりも高まって来ているようにも思いますが「囲い込み」が無くなる事は無いと思います。それは、「囲い込み」にあっているのか？いないのか？現実的に事実を突き止める事は非常に難しい為です。
その為「囲い込み」に合ってしまわれるか？どうかは、売主様による不動産会社選びが非常に重要となります。
私たち株式会社ふぁみりあは、不動産売却専門会社として宮城県全域にて、仙台市を中心に不動産売却のお手伝いまたは、不動産の買取に特化！！した事業を展開させて頂いております。
もちろん、不動産の買取の方も積極的に行わせて頂いております。！！
我々は、不動産売却を専門に行うプロフェッショナルとして、売主様のニーズに真摯にお応えいたします！！また、当社はしつこい営業は一切行いませんのでご安心ください！！不動産売却や不動産に関する事なら何でもお気軽にお問い合わせ下さい。
また、当社ホームページ内にて「不動産売却」をお考えの皆様向けに、「不動産売却や不動産に関するあんな事、こんな事、ふとした疑問？」など、不動産売却に関するお役立ち情報を掲載しております！！
弊社ホームページTOPはこちらをクリック！！
⇓ ⇓ ⇓
