当社では、これまで皆様よりご依頼を頂きました、様々な不動産の査定に伴い、不動産の調査を行ってまいりました、その内容についてお話をしてまいります。基本的には、区分所有であるマンション以外の土地または、土地付き建物に関するお話しになります。これから不動産売却を行われる方、不動産売却を現在行っていらっしゃる方、今後不動産売却を行う可能性のある方は、特に目を通して頂きたい内容となります。
ご売却される不動産の内容を十分にご自身で知ると言う事は非常に大切で、不動産売却時におけるご自身（売主様）の防衛策にも繋がります。
なぜ今回、このようなブログを作成しようと思ったのか？と言う所から簡単にお話をさせて頂きます。
当社では、皆様の不動産売却のお手伝いの他、不動産自体の買取も多くさせて頂いております。その為、他の不動産会社様より不動産買取のお話を頂く事も多くございます。その中で、本当に多々あるのですが、他不動産会社（不動産会社）様で行われている不動産査定、不動産調査、価格設定、売却条件設定があまりにも雑で、当社で改めて調査をした際に、新規で発覚するケースや、物元である不動産会社さんよりお聞きしている内容と違うケース、物元である不動産会社へご質問し、内容を聞いても分からないと言う返答などが多々あります。その為、私共では他の不動産会社さんがご依頼を頂いた案件をどの様に調査・査定・価格設定・売却条件を設定されていのか本当に謎です！そこで今回は、こちらの記事をブログでアップさせて頂きました。
結論から申し上げます！！
後々発覚された場合！売主様自身では知らなかった！不動産会社さんに任せていたので問題ないと思っていた！としても、結局最後は売主様にその責任が行っていまいます！またその中で、不動産会社の調査が雑で、売主様が大きく損をしてしまうケースもございます！！
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不動産会社の調査内容は何処も一緒では？
＜実例1＞
下記写真の赤線で囲んだ案件を見て下さい。先日、当社へ不動産会社様より買取のご依頼を頂いた案件になります。
不動産自体に全く問題が無く、道路とフラットで、更地あれば、近隣成約相場で約1,900万程の案件ですが、お話を頂いた金額は2100万円。当初2,300万円スタートで販売されていたようですが、問合せも無く売れないので、買取をお願いしたいとの事でした。また、指値も可と言う事でした。
当社で市場調査、現地調査、土留擁壁を建築士に見て頂いたり、役所調査を行った結果、問題は4点。
①土留擁壁（二段擁壁・亀裂有り）の再構築。
※そもそも、二段擁壁自体が構造上の問題で、現在の建築基準法では認められておりません。また所々亀裂も見られ、その為、当社の方で建築士に見て頂いた所、はやり土留擁壁の解体・再構築が必要との判断（解体・再構築は約35ｍ、高さ約1.5ｍ～2.2ｍ）費用として約550～600万
②確定測量が必要。
※そもそも、測量図の備付けがされていないエリアとなっており、更に境界標が複数無い状態。確定測量費約50万
③建物の解体。
※建物の解体面積が、約160㎡（木造）、解体費用で約200～230万
④建物の滅失登記。
※建物滅失登記費用約5万
⑤市役所よりの条件。
※写真では写ってはおりませんが、反対側の道路にある水路に関して、土留擁壁工事を行う際、水路を新たに新設して下さい。工事費に関しては、自費で行って下さいと、市役所より言われました。工事費用約150～200万
⑥建築するまでに別途費用がかかり過ぎる。
写真の用地をもし購入しようとした場合、①～⑤までの問題分を計算すると約955万～1,085万が必要となる土地となります。
＜実例1＞の案件では、建物を建築するまでに、物件価格、諸費用の他に、別途約955万円～1,085万円程の余計な費用がかかってしまいます。しかし、相場1,900万円ほどの案件を相場よりも高い2,300万円で売却に出している。相場1,900万円の土地を、（土地価格）2,100～2,300万円＋（解体・造成費）955万円～1,085万円＝3,055万円～3,385万円を出して購入されると言う方はいらっしゃいますでしょうか？（相場よりも約1,000万円以上高い！）皆様別の案件を購入するのではないでしょうか？
値付けが相場よりも大幅に高い！！本当に、現地の調査を行い、査定、売主様へ、ご売却される為の現実的な提案をされているのでしょうか！？
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＜実例2＞
下記地図内の赤丸をご覧ください。大間かな住所としましては「宮城県名取市本郷」と言う地名になります。こちらのご案件のご売却相談でした。また、売主様とお話をさせて頂くと、事前に別の某大手不動産会社様（住〇不動産）で査定をした際に、調整区域内で、再建築が出来ない案件の為、売却依頼は受けられないと、断られたとの事でした。その為、低くても良いので、売却を手伝って欲しいとのご依頼でした。
某大手不動産会社様（住〇不動産）のように、しっかりとした調査も行わず、調整区域エリア内、安易に謄本と図面上でも接道してないなどの簡単な判断で、危うく売主様はただ同然で手だなさなくてはならない結果になっていたかもしれません。
この時当社では、少し引っかかる点もあった為、宮城県（建築宅地課）へ本当に再建築が出来ないのか？売主様の代理として、相談・話合いに行っております。最初は、やはり宮城県（建築宅地課）でも再建築が難しいと言うようなお話しでしたが、突っ込んでお話をさせて頂き、宮城県（建築宅地課）の方でも調べて頂いてと言うやり取りを行わせて頂き、本当に良かったと思います。
不動産調査の際、可能性を模索する為の、一歩踏み込んで突っ込んだ調査は必須です！！
下記が実際のお客様（売主様）のお声になります。
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＜事例3＞
下記写真をご覧ください。一見全く問題の無い不動産のように思えます。ご所有者様（売主様）からのご相談は、仙台でも比較的大きな不動産会社様でもともと販売をご依頼をされておりましたが、しかし契約寸前で南側隣地所有者所有のブロック塀の越境が急遽発覚し、その後南側隣地所有者所有のブロック塀の越境解消の為、南側隣地所有者と協議をしても全く話し合いにも応じてくれず、覚書対応も拒否と言う事で、契約自体が破談となり、不動産会社自体からも案件から手を引かれ、今後どうしたら良いのでしょうか？そもそも、販売前の査定をお願いした時点で不動産会社の方でも気が付かないものなのでしょうか？と言うご相談でした。
ただ問題点は2つ！！
①南側隣地所有者のブロック塀の越境。
②ブロック塀越境解消の話合いにも応じて頂けない隣地所有者。（覚書対応も拒否）
こちらの件にご案件に関しましては、大乗です！！当社の方で正攻法で問題を解決させて頂きまして、無事相場通りの価格帯でご成約をさせて頂きました。
下記が実際のお客様（売主様）のお声になります。
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以上が、実際にある例になります。こちらの例はほんの一部になります。本来はまだまだございます。
不動産会社で行う調査って同じではないの？
私自身の考えとしては、お客様（売主様）とのやり取りから、お客様（売主様）の大切な資産（不動産）をご案内させて頂き、販売をさせて頂く担当営業マンが一貫して調査から販売までを担当するのが当たり前だと考えます。また、査定時、販売前には何を聞かれても答えられる程に調査し、把握出来てから販売を開始するのが一番のトラブル防止にも繋がります！！
＜ポイント＞
①最低限これ以上調べる事は無いと担当者が思える程調べるのは当然です。
※例えば、そこまでは調べてません、そこまでは義務ではないので・・・では、そのちょっとした事が大きなトラブルにつながる可能性も十分にございます！！
②査定時、販売前には、全て調べておくのは当然です。
※全て調べるから査定の結果で、金額やご売却条件のご提案がご所有者様（売主様）へ出来るのではないでしょうか？そうでなければ、机上査定と一緒です！！
※販売前～販売中には表面調査だけ、申し込みが入り、契約前に本調査をと言う不動産会社もございます。このパターは非常に危険です。契約寸前で思いもよらない事が発覚するケースもございます。そうなると、買主様も聞いていた話と違うと言う結果になる事も！！
③担当営業が責任を持って調査するのは当然です。（担当者では無い部署が調査を行うパターン）
※私が以前勤務しておりました、不動産会社がこの形態なのですが、この形態が一番と危険です。それは、担当営業マン自体が調査を行わない為、現在自身が販売を行っている不動産がどう言う状況で、どう言う不動産なのか、どう言った案件なのか？把握出来ていない状態で、販売活動を行いますので、当然後々トラブルも多くなります。
以上①～③までを当然の様に出来ていない不動産会社・担当者は非常に危険です！！
下記が、大間かな「不動産売却のチェックポイント」になります。
https://www.familiar-co.com/pg-check/←こちらをクリック！！
対処や対策はどうしたら良いの？
①現地調査
②法務局での調査
③上下水道や都市ガス、ライフラインの調査
④役所や公共機関での調査
大きくは、①～④の調査が主となります。以上の事をお調べするにしても、やはり時間と労力もかかりますし、役所ともなれば、何処の課で何を取得し、どの様に聞けば良いのかもわかりません。本来であれば、だからこそ我々のような不動産会社があるはずなのですが、今の時代、中々プロ意識を持った不動産会社・営業も少ないと言うのが現状かと思われます。
＜ポイント＞
①会社の大小は全く関係ありません。大きな会社だから、小さな会社だからは関係無く、むしろ大きな会社になればなるほど、会社の看板、ネームバリューで沢山のお客様から反響が入ります。その為、質では無く会社の看板で仕事が成り立っているケースの方が多いかもしれません。
②現地調査おこなわず、簡単に金額を提示される。ご所有者様へ耳障りの言い話が多い・良い話だけを表に出して話を進めて来る不動産会社・営業マンには注意が必要かもしれません。全てがそうと言う訳ではありませんが、ご所有者様（売主様）から嫌われてしまう可能性もあるにもかかわらず、本音でマイナス点やリスクもしっかり説明してくれる不動産会社・営業マンの方が余程信用に足るかと思われます。
③実際に、ご売却のご依頼をされる際に、媒介書の種類や説明が無い不動産会社、営業マンには注意が必要です。
④経験が少い、または経験が少なそうだなと感じる営業マンにはご注意下さい。また、実際にお話をしてみて、ご自身で引っかかるなと感じる営業マンにも気を付けて見て下さい。比較的調子のよい営業マンも危ないかもしれません。（皆様のその感覚、直観は結構当たってます！）
⑤話に一貫性が無い営業マン。
私自身、以前は仙台でも大きく、仙台では一番店舗数も多い不動産会社に勤務しており、その際は店舗責任者をさせて頂いておりました。その中で、大体①～⑤にあてはまる営業マンは、何時もミスやトラブルが多い傾向にありました。
まとめ
やはり、大きなお金が動く不動産売買、不動産売却となりますと、皆様当り前に失敗も怖いですし、気持ちよく良い不動産会社・営業マンにお任せしたいと言うお気持ちをお持ちかと思います。
少しでも、皆様のお役に立てましたらと思いまして、こちらのブログ記事を書かせて頂きました。ただ、最終的に、どこの不動産会社・営業マンへお任せされるのかをお選びになられるのは皆様です。
少しでも、皆様の参考として頂けましたら幸いです。
私たち株式会社ふぁみりあは、不動産売却専門会社として宮城県全域にて、仙台市を中心に不動産売却のお手伝いまたは、不動産の買取に特化！！した事業を展開させて頂いております。
もちろん、不動産の買取の方は積極的に行わせて頂いております。！！
我々は、不動産売却を専門に行うプロフェッショナルとして、売主様のニーズに真摯にお応えいたします！！また、当社はしつこい営業は一切行いませんのでご安心ください！！不動産売却や不動産に関する事なら何でもお気軽にお問い合わせ下さい。
また、当社ホームページ内にて「不動産売却」をお考えの皆様向けに、「不動産売却や不動産に関するあんな事、こんな事、ふとした疑問？」など、不動産売却に関するお役立ち情報を掲載しております！！
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