不動産売却の購入希望者探しや手続きは自力でもおこなえますが、一般的には不動産会社と媒介契約を結んで、一部の手続きなどを代行してもらいます。
媒介契約には複数の種類がありますが、売却のときはどの契約を選んだらスムーズに物件が売れるのか、気になる方もいらっしゃるでしょう。
今回は、不動産売却における媒介契約とは何か、媒介契約を結ぶメリットや注意点についてご紹介します。
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不動産売却のときに結ぶ媒介契約とは
不動産を売却する際、不動産会社に仲介を依頼するために結ぶ契約を媒介契約といいます。
この媒介契約とは、売主の代わりに不動産の購入希望者を探し、交渉を仲介して一部の手続きを代行する契約を指します。
この契約を結んでいないと、買主探しも各種手続きも自力でやる必要があるため、非常に手間と時間がかかってしまうのです。
媒介契約には、以下の3つの種類があります。
一般媒介契約
たくさんの不動産会社に、なるべく広く購入希望者を探してほしいときは、一般媒介契約を結びます。
一般媒介契約とは、同時に複数の不動産会社と契約でき、状況に応じて自分で探してきた買主の方とも契約できる媒介契約を指します。
契約期間に明確な定めはないものの、行政指導に従い、3か月を目安にしている不動産会社が多いです。
複数の不動産会社と契約するのが前提となっているため、不動産会社のポータルサイトであるレインズに物件情報を登録する義務がなく、報告頻度にも規定がありません。
専任媒介契約
契約する不動産会社を1社に絞りつつ、自分でも購入希望者を探したいときは専任媒介契約を結びます。
専任媒介契約とは、複数の不動産会社ではなく、1社のみと契約を交わして、買主を探してもらう契約形態を指します。
売主が買主を見つけたときは、不動産会社の仲介がなくても契約でき、契約期間に3か月の定めがあるのが特徴です。
契約から7日以内で、レインズに物件情報を登録することが義務付けられており、2週間に1回は活動状況を報告するようになっています。
専属専任媒介契約
より不動産会社と強い結びつきがほしいときは、専属専任媒介契約を結びます。
専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社と契約を結び、自分で見つけた買主との契約も仲介してもらう契約を指します。
契約期間は3か月となっており、契約から5日以内にレインズに登録されるのが特徴です。
販売活動の報告は、1週間に1度はおこなわれるため、ほかの契約より丁寧なサービスを期待できます。
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不動産売却のために媒介契約を結ぶメリット
不動産売却のときに媒介契約を利用する全体的なメリットは、買主を探す手間暇と面倒な手続きを任せられることです。
買主の方と個人で直接やり取りする必要がないため、比較的話し合いをスムーズに進められるでしょう。
それとは別に、契約形態によって、それぞれ個別に得られるメリットがあります。
それぞれのメリット、デメリットや契約形態による違いについて見ていきましょう。
専属専任媒介契約・専任媒介契約メリットとデメリット
専任媒介契約や専属専任媒介契約を選択すると、1社としか契約していないため、1社とだけやり取りすれば済むため非常に楽で相談もしやすくなります。
ただし、1社との契約しか出来ない為、不動産業界で問題となっている「囲い込み」に合う可能性が非常に高くなってしまいますので、専属専任媒介や専任媒介には注意が必要となります。
※不動産売却時の囲い込みに関してはコチラ➡https://diamond-fudosan.jp/articles/-/148998
専属専任媒介契約・専任媒介契約なら頻繁な報告を受けられる
多くの売主の方にとって、今販売活動の状況がどうなっているのかはとても気になる事項です。
とくに専属専任媒介契約であれば、最低でも週に1回は活動状況を報告してくれるため、自分の物件がどうなっているかを綿密に把握できます。
不動産会社によっては、さらに密な報告をおこなっていることもあり、連絡頻度が高く、売主としっかり連携を取ってくれる可能性が高いです。
専任媒介契約のときでも2週間に一度は報告が来るため、報告義務のない一般媒介契約よりも販売活動について理解を深められます。
ただし、1社との契約しか出来ない為、不動産業界で問題となっている「囲い込み」に合う可能性が非常に高くなってしまいますので、専属専任媒介や専任媒介には注意が必要となります。
※不動産売却時の囲い込みに関してはコチラ➡https://diamond-fudosan.jp/articles/-/148998
一般媒介契約は
一般媒介契約だと、ほかの媒介契約よりも契約内容がゆるく売主も好きに動けます。
ただし、その分不動産会社側のモチベーションも高くなく、あまり熱心に活動してもらえない可能性があるでしょう。
熱心に販売活動をおこなっても、先に別の不動産会社が買主を見つけてきたときは成功報酬を得られないためです。
ただし、一般媒介契約には、ほかにも比較的周囲に不動産の売却がバレにくいメリットもあります。
レインズへの登録義務がないため、ほかの不動産会社は売りに出されている物件の情報を参照できません。
たまたま不動産を探していた知人に物件を紹介されるなどして売りに出していることがバレる確率が低いのです。
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不動産売却のために媒介契約を結ぶときの注意点
不動産を売却するために不動産会社と媒介契約を結ぶときは、とくに一般媒介契約には複数の注意点が存在します。
専任媒介契約や専属専任媒介契約では、不動産会社が売却物件の情報を独占する囲い込みが起きやすくなるものの、それ以外の注意点についてはさほど大きくありません。
一般媒介契約にまつわる注意点について見ていきましょう。
内見の予定がバッティングしないようにする
一般媒介契約でも、購入希望者とのやり取りは不動産会社がやってくれますが、複数の不動産会社とのやり取りは自分でおこなう必要があります。
そのため、内見のスケジュールも自分でおこなう必要があり、同じ日の同じ時間に別の不動産会社の内見を入れてしまうことがあるのです。
そうなると、片方の購入希望者の方には日付を変えてもらう必要があり、印象が悪くなって成約率が下がります。
スケジュールの管理を面倒だと感じるのであれば、専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。
広告の記載内容は統一する
一般媒介契約で、複数の不動産会社と契約するときは、売却物件の広告も不動産会社ごとに作成します。
そのため、不動産会社ごとに広告の内容が違うものにならないよう気を付けなければなりません。
同じ物件について書かれている広告であっても、不動産会社ごとに内容が違うと購入希望者の方が混乱してしまいます。
不動産の広告には書いてはいけないこと、逆に書かなければならないことなどもあるため、法令を遵守しつつ広告の内容を考えましょう。
専任媒介契約や専属専任媒介契約であれば、不動産会社ごとに広告の内容をチェックしなくても済むため手間が少ないです。
契約する不動産会社が多ければ多いほど良いわけではない
不動産を売却するときは、なるべく多くの不動産会社に物件を取り扱ってもらったほうが、買主が見つかりやすくて良いと考えている売主の方は少なくありません。
しかし、あまりに多すぎる不動産会社と契約を結ぶと、通常よりやり取りやスケジュールの管理が複雑になってしまい、売主の方が疲れてしまいます。また、媒介を結んだ不動産業者事にインターネット広告に行いますので、インターネット広告上では売りに急いでいる可能ように沢山掲載されてしまいます。
さらに、ほかに契約した不動産会社が多いほど、1社ごとのモチベーションが下がる傾向にあり、販売活動をしっかりおこなってもらえないケースが多いです。
一般媒介契約でなくても、レインズに物件情報を掲載すれば、ほかの不動産会社は閲覧できるため物件情報は拡散できます。
さまざまなメリットを考えても、なるべく専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
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まとめ
不動産売却のための媒介契約は3種類ありますが、基本的には専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめですが、「囲い込み」の被害にあってしまう可能性も高くなりますので、注意が必要です。
両者は比較的綿密に連絡を取ってくれるため、販売活動の状況を把握しやすく連携を取りやすい傾向にあります。
スケジュールの管理などでも悩む必要がないため、スムーズに売却を進められます。
株式会社ふぁみりあからのアドバイス！！
①不動産会社の多くは、専任媒介、専属専任媒介であれば力の入れ具合も変わります！！特別な広告に掲載出来ます！！など様々言い回しで専任媒介や専属専任媒介を取りに行こうとされます。これには理由があります！！自社で買主が見つけられなく、他の業者で買主様を付けて頂いても売主側の仲介手数料収入が必ず入る為です！！当社からは、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介でも、売主様から預かり、ご依頼を頂いたのであれば、媒介の形式に関係なく、全力で販売活動を行うべきだと考えます。
②定期的な報告に関して、当社ではお客様より良く、他の不動産会社からの報告は無い、毎回定期的に紙1枚に同じような内容の物が送られてくるだけで、媒介期間が切れるときだけ更新の連絡が来るだけと言うお話を良く聞きます。
非常に残念です！！不動産会社の対応が良くない、販売活動の内容が見えない、何をしているのかわからないと言われる所以です！！酷い会社になると報告の一切も無いと言う事もお聞きします。会社が大きくなればなるほどこの傾向が強い様です！！
当社では、当り前ですが現状の市場の動き、販売活動の内容、販売させて頂いております不動産の現状など根拠を持った資料を基に報告、今後の見込み、対策をお話をさえて頂いております。
③「囲い込み」にはきを付けて下さい。万が一囲い込みに合われてしまいますと、売主側はデメリットしかなくなります！！「囲い込み」に関してはこちらを➡https://diamond-fudosan.jp/articles/-/148998（週刊ダイヤモンドより流用）
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株式会社ふぁみりあ メディア編集部
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