今回は、不動産売却時、不動産売買契約締結時、例えば「売主側にて何々をして買主へ引渡しを行う」とする場合の重要なポイントをお話しさせて頂きます。
この様な場合、売主側の大きなリスクや費用の負担、トラブルなどを余儀なくされてしまう場合もございます。今回は実務的で非常に重要なポイントのご紹介となります。また、トラブルやリスクを回避させる為の対策もお教え致しますので、今後不動産のご売却をご検討される際のご参考にして頂けましたらと思います。
どの様なケースが考えられるのか？
ではどの様なケースが考えられるのでしょうか？下記が基本的に多いケースとなります。
ケース① 本物件引渡しまでに、売主の責任と負担において、残置物の撤去を行い引渡しを行う場合。
ケース② 本物件引渡しまでに、売主の責任と負担において、建物の解体及び滅失登記を行い引渡しを行う場合。
ケース③ 本物件引渡しまでに、売主の責任と負担において、確定測量または境界標の復元等を行い引渡しを行う場合。
ケース④ 本物件引渡しまでに、売主の責任と負担において、増築未登記を行い引渡しを行う場合。
ケース⑤ 本物件引渡しまでに、売主の責任と負担において、覚書の取得、越境物等（確定測量も含む）の解消を行い引渡しを行う場合。
以上が基本的に多いケースとなります。
大乗だろう、問題ないのでは？と思うかもしれませんが、中々思ったように思いもよらないケースでスムーズに行かない場合もございます。また、残置物の撤去や建物の解体や確定測量などは、発注を行う際のタイミングが非常に重要となります。
＜考えられるトラブルやリスクのとは！＞
ケース①の場合
業者へ残置物の撤去を依頼し作業を開始した後に、買主側の事情（住宅ローンが通らなったなど）で売買契約が解約となった場合。この場合、原則契約自体は白紙解約となり、売買契約時の手付金も買主へ変換となります。但し、既に作業を発注されている為、残置物の撤去業者への費用は実費（自腹）でのご負担となります。
ケース②の場合
ケース③、④の場合
土地家屋調査士へ依頼し作業を開始した後に、買主側の事情（住宅ローンが通らなったなど）で売買契約が解約となった場合。この場合、原則契約自体は白紙解約となり、売買契約時の手付金も買主へ変換となります。但し、既に作業を発注されている為、確定測量等の費用は実費（自腹）でのご負担となります。
ケース⑤の場合
このケースは、近隣でのトラブルとなる場合が多く見受けられます。覚書を交わして頂けない、隣地からの越境だが解消をして頂けない。この様な場合、契約書の内容によって異なりますが、原則は白紙解約となる場合の条文を入れる事が通常ですが、ただし不動産会社の契約書の条文によっては解約できない場合や売主側の違約扱いとなってしまう場合もございますので、注意をしましょう！！
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ケース①～ケース④までの場合
多くの不動産会社では、いずれの作業・工事に関しても時間が掛かる為、売買契約締結と同時に色々な理由を付けて売主様へ作業や工事発注を行わせるケースが多く見受けられます。しかしこれが非常に危険です！！前文でもお話をしたように、万が一白紙解約になってしまった場合、手付金の返還を行い尚且つ作業費・工事費を実費（自腹）にてお支払いが可能かどうか？と言う事になります。万が一手元に資金が無くても請求は必ずまいります。
＜対策①＞
白紙解約の可能性が無い時期に依頼・発注を行う為の条文を入れる事。当社では、買主様の住宅ローンやローンの本内定がおりてから依頼の発注や作業の依頼を行うようにしております。また、買主側にて解約をされた場合には、進行状況によっては違約金の他に、各種作業・工事費用を別途請求出来るものとします。と言うような条文を契約書に組み込んで売主様を守るようにしております。ただ、この方法を行うには、通常よりも多くの時間・期間を要する必要がございます。
※増築未登記を行う場合には、増築未登記を行ってしまったばかりに、建ぺい率オーバー、容積率オーバー、外壁後退を満たさないなどとなる場合も考えられますので、その点も踏まえた条文を、売買契約に入れておく事をおススメ致します。
※建物の解体や、残置物の撤去の場合には、作業後の仕上がりに関しては、工事業者・売主の判断となります。と入れておく事をおススメ致します。
＜対策②＞
買主は、本件売買契約に定める売主が行う解体工事、リフォーム工事、確定測量等を含む作業を各業者へ発注し、各業者が作業に着手した後、解約行為等を行う場合、本件売買契約に定める違約金の他に、売主は別途各種費用に関する費用請求を出来るものとします。その場合、買主は誠意を持って売主へ請求された費用の負担を行う事を了承し、本契約を締結するものとします。
ケース⑤の場合
基本的に越境部の解消や、覚書の取得、確定測量に関しては、問題無く解消や取得を行う事が出来る場合が多くございますが、中には解消が出来なっかたり、取得が出来ないと言った場合もございます。その為に、この様な条文を追加しておく事をおススメ致します。
＜覚書の取得、越境の解消に関して＞
万が一、覚書の取得が困難となる場合には、本件売買契約を売主は白紙解約を出来るものとします。越境に関しても同じように、越境の解消が困難となる場合には、売主は本件売買契約を白紙解約を出来るものとします。
＜確定測量を行う場合＞
本物件に関する境界標について売主は、引き渡しまでに自己の責任と負担において、資格ある者（土地家屋調査士）へ依頼し、必要な範囲での境界標の復元もしくは、確定測量ならびに、接道されている道路境界標復元等に関する狭隘協議等を行い、本物件引渡を引き渡すものとします。ただし、万が一、境界標の復元または、確定測量を含む道路の狭隘協議が不調に終わった場合でも、売主は現況のまま買主へ本件の引渡しを行うものとします。
以上の様な条文入れておく事をおススメ致します。
但し、不動産会社によっては、このような条文を入れて頂けないと言った不動産会社もございますので、十分に気を付けておきましょう！！自分で自信を守る事を考えておかないと、後々痛い目を見てしまう場合もございます。
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まとめ
本文のように、売主側で引渡し迄に何々をして引渡しを行うと言った場合には、十分注意が必要です。また、どのタイミングで作業や工事を発注するのか？万が一解約となった場合どうなるのか？不動産会社によっては、不動産会社のリスクや損失では無く、売主様のリスクと損失となる為、安易に考えている不動産会社も少なくはありません。ご自身でご自身を守ると言う事も必要となってまいります。
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