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実務編⑭ 不動産売買(不動産を売却する際の媒介って?形式って?)

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実務編⑭ 不動産売買(不動産を売却する際の媒介って?形式って?)

カテゴリ:不動産売却

今回は、不動産仲介会社に依頼をして、不動産を売却する場合の媒介と言う
形式にいてお話しをしてまいります。

媒介?って・・・一般的には中々お聞きする機会が少ない言葉かと思います。媒介とは、不動産の専門用語となり、簡単に説明致しますと、不動産会社が不動産売却の依頼を受けたケースを大きく括り「媒介」と呼びます。この他にも代理と言う形式など
ございますが、今回は一般的な媒介のケースについてのお話となります。

不動産会社に不動産の売却をご依頼際に、不動産会社より媒介書へのご記入とご捺印をお願いします。と言う流れとなるかと思ます。媒介書へのご記入・ご捺印が完了ましたら、そこからが初めて不動産のご売却がスタートすると言う事になりますが、中には媒介書を頂かず販売活動を行ってしまう不動産会社も存在しますので、注意が必要です。

point:媒介書の中には、様々な内容が記載されております。販売する業者、売主の住所と名前、販売する物件の内容、販売期間、仲介手数料の金額、販売金額やその他など。媒介書が無く、販売活動をされると言う事は、非常に危険な事だとご認識ください。


実は、その媒介書と言う書類には3種類あるのをご存じでしょうか?

①一般媒介契約書 ②専任媒介書 ③専属専任媒介書の3種類がございます。それぞれ販売する際の売主様への縛りや制限、内容等が異なり、それぞれメリットとデメリットがございます。

下記がその内容図①と図②になります。

図①<実際の媒介書より引用>

図②

各図の内容からもお分かりになるように、一般媒介書 ➡ 専任媒介書 ➡ 専属専任
書の順に、売主の自由度が無くなり、売主への縛りや制限が厳しくなって行きます。

「当社からの見解としては、一般媒介書で十分!!だと判断致します。それは、売主への自由度が高く、制限が無からです!!」

ここでone point!!
■不動産仲介業者の多くは、販売業者を自社の1社のみとさせてたい為、様々な事や理由を付けて専任媒介、専属専任媒介にしようとして来ます。例えば良くお聞きするのが、下記となります。

①専任媒介、専属専任媒介だと会社も力の入れ方が違います!!

専任媒介、専属専任媒介だとより多くの広告に掲載出来ます。又、インターネット広告も高い費用をかけた広告枠に掲載出来ます!!

専任媒介、専属専任媒介ですと色んな業者とのやり取りをせずに済み、私どもの方で紹介してので楽ですよ!!

などなど様々な内容で専任媒介、専属専任媒介を取りにまいります。気を付けて下さい!!そもそも、売却のご依頼を頂き販売活動を行う動産仲介業者が力の入れ方が違うと言う時点で論外!!ではないでしょうか?よほど信用出来る担当者なのか?または不動産仲介業者なのか?でなければ業者1社と言うのは非常に危険です!!物件の囲い込みをされてしまいます!!

「不動産の囲い込み」とは
簡単にご説明しますと、お任せされた不動産会社で案件を囲い、他社には紹介すらも行わないと言う事になります。これらの囲い込みにより、売主様にはデメリットしかございません。仮に他の仲介業者さんで買主様が実際におられたとしてもタイミングを逃し、売却は出来ず売れ残ってします可能性もございます。また、お任せされている不動産会社の提案で、安易な値下げやご売却条件の緩和等に応じなければならないなどの状況になる可能性がございます。

まとめ
結論から申し上げます。

①売却を出されます際には、一般媒介にて複数の仲介業者に販売をお任せさせるのが一番の対策となります。

②売却をお任せされる不動産会社から、媒介の形式(一般媒介・専任媒介・専属専任媒介)なのか?また、その形式の内容をしっかりと説明して頂く。

③おかしいな~と思ったら、セカンドオピニオンとして、他の仲介業者に相談してみるのも一つの方法です。

④売却活動を行う際、ほとんどの不動産仲介業者はインターネットを多用します。販売活動や集客には、インターネットの一般

今や、買主様は不動産といえ、インターネットのポータルサイト「SUUMO、アットホーム、ホームズ」などを多用されて情報を得ています。ひと昔、ふた昔前の様な「紙」チラシと言う販売広告は現在非に少なくなり、見られる方も非常に少なくなり効果も薄い為、不動産会社でもインターネットでの集客・販売となっておられますので、不動産会社の大小や力には差ほど変わりはございません。

point!!
●不動産会社の多くは内容の説明も行わず、強引に専任媒介・専属専任媒介を取って行く業者も少なくありません。
●説明義務を怠る不動産仲介業者は論外です。
●仮に、専属専任・専属専任媒介で締結していたとしても、原則は売主様の意思表示を行った時点、連絡一本で解除可能です!!業者によっては、解除を先延ばしにしようと書類に署名・捺印を頂かないと解除出来ないなど、様々な理由を付けられる業者も多くございますので、お気を付け下さい。
●現代では、老若男女問わず、パソコンや携帯電話「スマートホン」を多用される方々が多い為、インターネットにて情報収集をされる方がほとんどとなっております。何か調べる、何か買い物をする。何か物を探す場合など、パソコンやタブレット、スマートフォンでインターネット検索を致しませんか?


私たち株式会社ふぁみりあは、仙台圏を中心に、宮城県全域にて「不動産のご売却・不動産の買取」に特化した事業を展開させて頂いております。
我々、不動産売却時のプロフェッショナルとして、売主様のニーズに真摯にお応えいたしますので、何でもお気軽にお問合せ
ください。

また、当社ホームページ内にて、不動産ご売却をお考えの皆様に、お役立ち情報として「あんな事、こんな事、ふとした疑問点?」など、様々なご情報を掲載しております!!

 

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