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仙台市の不動産売却・買取|株式会社ふぁみりあ>不動産売却のチェックポイント

不動産売却のチェックポイント

不動産売却のチェックポイント

界杭に関して

コンクリート杭

コンクリート杭

一般的に永続性のある境界標として最も多く使用されております。
コンクリート杭は種類もあり、杭の種類によっては杭の中央や角・へりなどが境界となります。

石杭

石杭(いしぐい)

御影石(みかげいし)や花崗岩(かこうがん)などでできた境界杭で見た目にも美しくそして堅く、最も優れた永続性があります。
中心にくぼみがある石杭はくぼみが境界となるケースが多く見受けられます。

プラスチック杭

プラスチック杭

加工が簡単なため、様々な形状のものがあります。
軽くて安易に設置することができますが、コンクリート杭や石杭のような永続性はありません。

金属標・金属プレート

金属標・金属プレート

真鍮(しんちゅう)、ステンレスまたはアルミ等でできたプレート状の標識でアンカーピンを設置することで堅牢に設置することができますが、基本的には貼り付けてあるケースが多くございます。矢印の金属プレートは矢印の先端が境界となります。

金属鋲

金属鋲(きんぞくびょう)

金属製の境界標でコンクリートやブロックの側壁などにドリルで穴をあけ、金属鋲を打ち込み固定します。道路内の金属鋲は色が見えにくいケースがございます。

木杭

木杭(ぼっくい)

サイズは様々ですが1〜2年程度で腐食しますので耐久性に欠けます。
一般的には仮杭又は逃げ杭として使用されるケースが多くございます。

上記の様に様々な境界杭が存在します。
境界杭の種類や設置されている場所、施工のやり方などによっては境界杭の経年劣化や損傷、紛失などが起きているケースも多く見受けられます。
不明な箇所がある場合には、売主様にて境界杭の復元または測量等を行い、お引渡し頂くことが不動産売買の基本となります。(売主による境界明示義務)
 ※境界の杭の復元で終わるのか?確定測量等が必要となるのかは土地家屋調査士による判断が必要となり、費用は大幅に変わってまいります。また、境界杭の復元本数などによってもご負担いただく費用などは変わってまいります。

地、建物に関しての契約不適合責任について

■土地売買に関しての基本的な売主様側のリスクとしては、埋設物等(排水管及び浄化槽、古基礎RC(鉄筋コンクリート)塀の底盤、アスファルト片、コンクリートガラ、建物の基礎、建物の廊下、陶器片、煉瓦造り構造物、洗面室、浴室、井戸、居室等の構造物、煉瓦、瓦、木くず、タイル、杭、スラグ、アセチレンボンベ、鉄屑、建築廃材、ビニール片、臭気土、腐食土等、ありとあらゆる物があります)が出た場合、売主様のご負担にて埋設物等を撤去して頂く事が原則となります。

■中古戸建売買に関しての売主様のリスクとしては、建物に付帯されている設備の不具合等問題、建物の傾きや歪み、雨漏り、シロアリ、屋根、外壁や基礎の劣化や損傷、建物の主要部分の木部の腐食(床下や屋根裏、外壁の中なども含まれる)などが上げられます。
こちらに関しては、売買契約時に買主様に対して説明する必要がある告知事項となります。

■中古住宅の場合、建物に傾きが1000分の6以上の箇所がある場合には告知をしなければなりません。
告知ミスは契約不適合責任に該当されます。(ご売却前には床の傾きを必ずレーザーレベルなどで図る事をおすすめします。水平器などで簡易的に床の傾きを調べただけでは後々トラブルになる可能性が高くあります。)
ベッドやタンス、家具等がある場合には必ず退けて図る必要があります。
実例として、弊社から問い合わせを行ったところ、物件所在地の県庁のご担当者様より、退かせられる物をどかさず、「物があったのでその場所は計測していません」は原則通用はしませんとの回答を頂いております。

契約不適合責任の内容

売買契約や請負契約の履行において、お引き渡された売買の目的物が種類・品質・数量・告知内容等に関して、契約の内容に適合しない場合に、売主・請負人が買主・注文者に対して負うこととなる責任です。
売主や請負人の債務不履行により生じる責任のひとつとなります。
買主や注文者は、契約不適合責任を負う売主や請負人に対して、履行の追完請求(補修や代替物等の引渡し請求)、代金・報酬の減額請求、損害賠償請求または契約解除権の行使をすることができます。
民法上ではこれらの請求等をするためには、原則として不適合を知った時から一年以内に不適合である旨を通知しなければならないとありますが、実際に不動産売買における契約不適合責任の期間は、売り主が個人様の場合は基本的に引き渡しから3ヶ月となるケースが一般的となります。

(民法(債権法)改正法が施行された2020年4月1日から)引き渡した目的物が契約に適合しない場合には、引き渡した者(売主・請負人)に履行の追完、代金の減額等の責任が生じることとなり、この生じる責任が契約不適合責任となります。
場合によっては裁判まで発展してしまうケースもございます。買主様への告知のミスや買主様側が後々知り得た事にて、そのことを知っていたら契約・購入をしなかったと思われてしまえば契約不適合責任となってしまう可能性がございます。

契約不適合イメージ

在接道している道路の種類

宅地に接道しているのが道路なのか?通路なのか?宅地なのか?または実際には未接道となってしまっているのか?
様々な種類やケースがございますが、代表的なものを下記にてご説明致します。

第42条第1項1号道路

道路法による道路(国道や都道府県道、市区町村道など)一般的には公道と呼ばれております。(一般的にはこの公道に接しているケースが多くございます。)

第42条第1項5号道路(位置指定道路)

42条1項5号道路は、不動産開発業者が何もない土地から、何区画かの土地に分割して土地を販売する際に、造成地内に道路が必要とされた場合に造られた幅員4m以上の道路のことを指します。
こちらの道路に関しましては、役所等に位置指定道路図と言う図面の備付けがされており、そちらの図面に位置指定の許可を受けた際の道路幅員等の記載などがされております。
基本的に道路の所有者は、開発を行い分譲された不動産会社もしくは、位置指定道路に接道している各宅地のご所有者様全員とされているケースが多くございます。
位置指定道路は私道の一種となります。

第42条第2項道路(二項道路、みなし道路)

本来は建築が出来ない道または道路でしたが、「次の1~3の条件を満たせば、その道または道路を建築基準法上の道路とみなしますよ」という救済措置を受けた道路のことを言います。
1.幅が4m未満の道であること(道路幅員を4m確保する為、敷地の一部をセットバックさせなければならない)
2.建築基準法が適用された際にその道に現在既に建築物が立ち並んでいたこと
3.特定行政庁(知事や市長)の指定を受けたことでの救済措置による道路のこと
  これらを、その条文名をとって「2項道路」と呼んでいます。
4.二項道路の場合、公道、私道の別は問いません。

第42条第1項5号道路(位置指定道路)、第42条第2項道路(二項道路、みなし道路) の場合、公道に接道されている道路までの持分を持っているのか?と言う事が非常に重要な要素となってまいります。(持ち分がなかったことで、トラブルとなってしまったケースは非常に多くございますので注意が必要です。)

※第42条第1項5号道路(位置指定道路)、第42条第2項道路(二項道路、みなし道路) の場合、上下水道などにて道路を掘削する場合など。原則、ご所有者全員より承諾書を取得する必要がございます。仮に道路の持ち分を持っていたとしても、道路を勝手に掘削する事などは原則出来ません。

道路の種別

道路幅員とセットバックに関する説明

道路幅員

道路幅員とは、道路の道幅のこと。建築基準法では、道路の側溝の外側を道路境界とみなして、道路幅員を測ります。
建物を建築される際に、建築基準法上の道路(道幅が4m以上の道路に2m以上)接していない土地には、住宅を建築することはできないと定められております。

セットバック

セットバックとは英語で「後退」を意味し、不動産業界や建築業界では敷地の一部をバックさせると言う意味で使われます。
実務では、敷地の一部を(後退させる)ことを言います。この事を道路狭隘協議と言います。
道路幅員で説明した通り、道路の幅員を最低4mとしなければなりません。そのため、土地家屋調査士へ依頼し、道路中心線を確定させたあとに道路中心線から2mのラインまでを道路としなければならない為、宅地の一部をバックさせて道路の一部として使用させなければならない場合があります。

道路幅員
セットバック

43条2項2号の説明 (法43条但し書き道路)

法第43条第1項但し書きの国土交通省令で定める基準は、次の各号のいずれかに該当するものとなります。
1.その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有すること。
2.その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道(幅員4m以上のものに限る。)に2m以上接すること。

第42条第2項道路(二項道路、みなし道路)の場合、裁判まで発展するケースもあります。
世の中には様々な方がいらっしゃいます。
どなたかお一人の個人名義の道路(私道)だったりすると、本来は道路として扱わなければならないはずの道路なのですが、道路内に工作物を作ってしまったり、バリケードを置いてみたり、道路のご所有者様がお車を置かれてしまって道路が通れない、道路の使用や道路掘削をさせていただけないなど、様々な事が起こる可能性がございます。
こう言ったトラブルが発生しやすいのが第42条第2項道路(二項道路、みなし道路)の場合となります。
実務経験上、警察相談をしても公道とは違い、私道の事なので民事不介入と言う事で対応して頂けません。
自分で解決するしかありません。
裁判まで発展するケースも珍しくはありませんが、必ずしも勝てると言う保証はございません。

接道が共有道路の場合

不動産会社が土地の開発や宅地の造成を行う際に、図の様に造成地内に作る道路は許可を必要とする道路ではありませんが、それぞれの宅地の接道義務を取る際に、本来は各宅地の土地となるはずの土地を共有道路とし、造成地内に道路を形成される場合のことを共有道路と言います。
(各宅地所有者にて覚書を交わす、権利を設定するケースが一般的となります。)
実際の見た目としてはアスファルト敷の道路となりますが、実は土地と言うケースが多いです。

接道が共有道路の場合

道路部分は見た目にはアスファルト敷の道路となっておりますが、詳細を見ると筆分けされているケースとなります。

未接道の場合

未接道の場合

上記図の場合、B宅地は建築基準法の道路に接道していない為、建築行為は出来ません。
建築行為をされる場合には、原則E宅地所有者より最低2mの幅員を確保できる持ち分を譲っていただく必要があります。
あわせて、通行承諾・掘削承諾等の承諾書類が必要になります。
B宅地の今の現状としては、建築自体が不可となり、お車の通行等も原則は出来ず、歩いて通行出来るのみとなります。又、承諾等が必要となってまいります。
実務上、E宅地所有者と裁判となるケースもございます。また、仮にE宅地所有者より持ち分を譲り受ける際、高額な請求が発生するケースもございます。

間口とは

間口とは、敷地自体が道路に何m接しているのか?その接している幅を間口と言います。
基本的に最低2mの間口が無いと将来再建築等は出来ません。

間口とは

イフラインについて

本来、ライフラインとは上下水道や都市ガスなどをさします。
しかしこれらの配管がどの様に宅地内に配管が埋設されて来られているのか?接道されている道路から配管されて来ているのか?隣り合っている隣接地を通って宅内に配管されて来ているのか?非常に大事な事となります。
また、その管は公共の物なのか、どなたかが所有されている管(私設管や共有管)を利用しているのか?
接道されている道路が公道なのか?位置指定道路なのか?二項道路なのか?によっても大きく異なります。
原則として、前面道路が公道の場合は問題はございませんが接道が位置指定道路や二項道路の場合は私設管の可能性もございます。

私設管や共有管の場合、どこからどこまでが共有なのか?が大事になってまいりますが、(私設管や共有管の場合はトラブルとなる場合もございます。私設管の場合は私設管のご所有者様・共有管の場合は共有者の方々と覚書の取り交し、または使用料などをお支払いしなければならないケースもございます。)道路が私道の場合・上下水道が私設管のケースの場合、誰が所有しているのか?工事等を行う場合は、私設管や共有管の所有者様より許可を得る必要がございます。

また、私設管の場合、水道管・排水管の埋設経路が不明の場合が多く、その場合工事される際に想定以上に困難で、費用面としても想定以上のご負担となる場合もございます。
(基本的には、改めて公共の本管より引き直すケースがほとんどとなります)
宅内に何ミリでの上水引込がされているのか?ライフラインが敷地内にどのように配管されているのか?その経路も重要となります。

上下水道の配管には、さまざまなケースがあります。

境物

住宅屋根の軒先、敷地回りの擁壁やブロック塀、植物の枝先などや電線など上空を含め、境界杭の示す線を越えてしまうことを越境とよび、超えてしまったものを越境物と呼びます。
 ※原則的に工作物や構造物などの越境の場合、越境者や越境先と「再構築を行う場合には、越境部分を解消させる」と言う内容の覚書などを交わす事が多く、植物などのケースの場合には越境先の所有者にお話しをして、剪定して頂きます。
植物だから、枝だからと言って勝手に切ってはいけません。

越境物

ハザードマップ

売却予定物件の場所・エリアが各市町村や各都道府県(各自治体)から何らかのエリアに指定されているか?されていないのか?
(例:土砂災害警戒や土砂三方、洪水や津波など、他)

東日本大震災の時に、津波、洪水はもちろん、崩れや崩壊といった住宅地エリアも多く存在いたします。そういった中でも問題はなかったのか?被害が出た住宅地エリア内なのか?どうかといった情報は各ハザードマップにて調べることができます。
市町村や県のホームページや国交省が運用するハザードマップポータルサイトなどの中にあるハザードマップにてご確認できます。

条例

崖条例

崖条例とは、敷地ががけに面しており、一定の高さを超えるがけの上または下に建物がある場合、または建築する場合、条例によって制限を設けられたものです。
不動産における一般的な定義としては「2m~3mを超え、30度を超える傾斜のある土地」を崖(がけ)と言います。

崖条例に指定された場合
崖条例の対象となった場合、崖に該当する箇所に対して現在擁壁が組まれているのか?擁壁がある場合、その擁壁は大丈夫なのか?(検査を受けた擁壁なのか)という確認や、崖自体に擁壁が無く、地山の場合は擁壁工事が必要となるケースや防護壁等が必要となる場合がございます。
(防護壁や擁壁工事等が必要となった場合の費用は約数万~一千万円以上となるケースもございます)

傾斜地崩壊危険区域

急傾斜地の崩壊による災害の防止を目的とした法律で決められた地域をさします。
急傾斜地崩壊危険区域の指定を要する土地(区域)は、以下の①及び②の区域を包括する区域となります。

①:崩壊するおそれのある急傾斜地(傾斜度が30度以上、高さが5m以上の土地をいう)で、その崩壊により相当数の居住者その他の者に被害のおそれがあると判断された区域。
②:①に隣接する土地のうち、急傾斜地の崩壊が助長・誘発されるおそれがないようにするため、
一定の行為制限の必要があると判断された土地の区域。

急傾斜地崩壊危険区域

却物件に高低差がある場合

ご売却される不動産に高低差があり、擁壁の再構築が必要と認められる場合には、擁壁の高さ、長さによって、擁壁工事の費用は大きく異なります。良く問題となる点としましては、高さが2m以上か2m未満かと言う点となります。この高さが2m以上か2m未満かで擁壁工事の費用が大きく変わってしまわれるからです。又、2m以上の擁壁を構築しなければならない場合は擁壁自体の構造計算等も必要となりますので更に費用は嵩んでまいります。

■RC擁壁又は間知ブロック擁壁の場合は検査を受けた擁壁なのか?
(検査を受けた擁壁なのか?検査を受けていない擁壁なのかは、役所にて確認が出来ます。)

擁壁の種類

①RC造擁壁
無筋コンクリート擁壁と鉄筋コンクリート擁壁とに大きく分けられます。
逆T形、L形、逆L形、重量式、もたれ式など、立地条件や費用に合わせてさまざまな構造で設置されます。水抜き穴の設置が必須です。

RC造擁壁

②間知ブロック擁壁
間知ブロック擁壁は、ブロックを使って設置される擁壁です。
住宅地や河川、護岸など、様々な場所で使用され、現行基準を満たしていれば高さ5mくらいまでの擁壁を設置することもできます。こちらも、水抜き穴の設置が必須となります。
※間知ブロックの場合は、構築される構造上どうしても傾斜となって積み上げられて行くため、本来の敷地面積よりもご使用出来る(敷地有効面積)は減少してしまいます。

間知ブロック擁壁

③大谷石(おおやいし)積み擁壁
大谷石(おおやいし)積み擁壁大谷石で作られた擁壁のことで、1950~1960年代に多く作られています。
風化や劣化が激しく、現行基準を満たしていないため、建て替えなどの対策が必要とされます。

大谷石(おおやいし)積み擁壁

④空石積み擁壁
空石積み擁壁(一般的には玉石擁壁と呼ばれています)は、石やコンクリートブロックを積み上げただけの簡素な擁壁で、造園用など高低差の少ないところで設置されたりします。
現行の建築基準を満たしておらず、構造上の強度が弱く危険なため、対策または再構築を行う必要があります。

空石積み擁壁

⑤二段擁壁
二段擁壁とは、2種類の構造が違う擁壁で形成されております擁壁のこととなります。
現行の建築基準を満たしておらず、構造が違う擁壁の連結部が弱く、宅地造成等規制法上は違法となり、対策または再構築を行う必要があります。

二段擁壁

ンション売却時の重要点

月々ご負担される、管理費、修繕積立やその他のランニングコストの金額がいくらになっておられるのか?
どうしても住宅ローンの他に維持費として毎月ご負担となるランニングコストとなりますので、買主様がご購入をご検討される際の要点の一つとなります。

管理費、修繕積立金の値上げが行われるのか?
マンションですと管理費・修繕積立金の金額改定(値上げ)と言うのは必ずございます。
こちらに関しては、金額が上がる事はあっても、下がる事は基本的にはございません。
ご売却の際には、買主様側の毎月のご負担となるランニングコストとなりますので、買主様側が気になられるご項目の一つとなります。
総会等で管理費・修繕積立金の改定案や現在何が議題として上がっておられるのか把握して頂くと言う事が大事な事となります。

駐車場の金額や現在駐車場に空きがあるのか?無ければ近隣で駐車場が確保出来るのか?
今や皆様、必ずと言って良いほどお車はご所有をされておられます。また、ご主人様と奥様とで一台ずつご所有されておられますケースも珍しくありません。マンションの場合、敷地内の駐車場に空きが無いと言ったケースが非常に多くございます。中には現在お住まいになられておられる売主様の場合、ご所有者様(売主様)は基本的にマンション敷地内の駐車場をご使用されておられると思いますが、ご売却の際ご使用されておられます駐車場は、一度「必ず管理組合の方へご返還」しなければならず、マンションをご購入され新たにお住まいとなられる買主様への駐車場のご継承は出来ません。良く売主様より「私が使っている駐車場が空くからそこを使えば」とお話を頂きますが、引き継ぎ、または継続してご使用することは出来ず、仮に売主様がご使用されておりました駐車場が空いたとしても抽選と言う形で新たにマンション内で募集をされます。又、近隣近くに駐車場の空きなども無い場合は買主様はお車の駐車が出来ないということになりますので、非常にご売却がしにくくなってしまわれるかと思います。

駐車場

東日本大震災の時に罹災判定は何になっているのか?
買主様にとっては非常に気になられるポイントではないか?と思います。マンションの場合は必ず何らかの罹災判定が出ております。一言に罹災判定と申しましても、共有部分を含むマンション全体の罹災判定と専有部分となるお部屋自体の罹災判定は異なります。又、申請主としても共有部分を含むマンション全体の場合は管理組合や管理会社の方で申請を出されており、マンションの専有部分となるお部屋の方はご所有されている売主様側にて行っておられると思います。マンション全体での罹災は何になっているのか?専有部分(お部屋)の罹災判定は何になっているのか?を事前にご確認されます事をおすすめ致します。

共同住宅なので、現在トラブルは無いのか?
マンションの場合は、数十人規模から数百人規模までと複数の方々にてお住まいとなっておられます共同住宅と言う考え方を致します。仮に2階の中部屋の場合は上下左右にご所有者様が別々のお部屋があり、四方を囲まれている状況となります。何かトラブルや揉め事等があれば全て告知事項となります。又、マンション全体でのトラブルや揉め事等などございましたら、そちらに関しましても買主様へは告知を行わなければなりません。

共同住宅

ペットの問題としてペット可の場合の規定内容
ご売却されますマンションがペット飼育可のマンションの場合、ペット飼育規定のご確認をお願い致します。
これは、マンションによっても様々です。
■現在、ペットを飼われております方限定で、新たにご入居されます方、新たにペットを飼育されたいと言う方は不可というケース
■ペット飼育は現在飼われているペットのみで2匹目は不可というケース
■ペットを飼われる際にはペット料金のご負担が有るというケース
など、様々です。又、ペットの長さや高さ、重さまで取り決めがされておられるケースもございます。

ペット

地売買の場合

市街化区域の場合
市街化区域とは、都市計画法によって定められた区域区分のひとつであり、「すでに市街地を形成している地域」「おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき地域」のことを指します。
土地活用しようとする土地が農地である場合、建物を建てて土地活用する際には宅地に転用する必要がありますが、市街化区域にある農地は農業委員会に転用届を出すだけで転用が可能です。(許可がおりないケースもございます。)

市街化区域

市街化調整区域の場合
市街化調整区域とは、都市計画法により定められる区域区分のうち、環境などを保全するために市街化を抑制する区域のことです。市街化を目的としていないため、原則として住宅や商業施設など建物を建てることができません。ただし、詳しくは後述しますが、許可を得ることができれば市街化調整区域でも建物を建てることが可能になります。

土地活用しようとする場合、市街化調整区域にある農地の場合は転用の許可が必要で、転用許可申請書を出さなければなりません。なお、自分の所有している農地を農地以外に転用する時には農地法4条の許可が、農地を購入して宅地に転用する場合には農地法5条の許可が必要となります。

一方、農振法(農業振興地域の整備に関する法律)により、農振地域に指定された農地に関しては原則として農地転用が認められません。農地を土地活用する際は、まず、農振地域に指定されているかどうかをチェックして、農地転用の手続きが市街化区域か市街化調整区域のどちらであるのかを確認するようにしましょう。

農振地域

未線引き区域の場合
市街化区域と市街化調整区域とに区分されていない都市計画区域のこととなります。
都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に区分することを「区域区分」と呼び、この「区域区分」がされていない都市計画区域のことを「未線引き区域」と呼びます。
ただしこの「未線引き区域」という名称は、都市計画法の改正に伴い2000(平成12)年5月以降廃止されており、現在では一般に「非線引き区域」と呼ばれております。
農業委員会への届出と許可は不動産売買の場合、原則売主側が行います。

資物件(アパートや一棟物又、賃貸中の案件)

ご購入相手(買主様)が居住用のお取引と違い、ご購入される買主様が投資家となる為、利回りが何パーセントなのか?(表面利回り、満室時想定利回りではなく、実質的な利回り)現在空室はあるのか?空室となる予定はあるのか?又、どれだけの期間で出入りされているのか?出入は多いか?築年数や今後想定される修復ポイントなどが重要視される為、価格が一番のポイントとなってまいります。

お問い合わせで多いのが、現在のレントロール、固定資産税の評価、入居率や退去率、長く入居されている方何人いらっしゃるか?
実務上:物件自体の入居率が悪くなったり、入居者がいなくなったりした場合に土地売りで売り抜ける事が出来るのか?と言う見方も重要視をされる投資家の方も多くいらっしゃいます。

投資物件

地と建物の名義人が違う、所有者が複数の場合

土地だけ、建物だけと言う売買も実際は可能です。しかし実際には土地だけ、建物だけをご購入される方はいらっしゃいません。土地と建物の名義が違う場合又は、ご所有者様が複数いらしゃる場合には、ご所有者全員様よりのご承諾等が必要となり、土地・建物を含めて一括での売買が基本となります。

実務上:土地、建物のご所有者が別々、又は複数の場合、ご売却の活動を行うにあたりましても、皆様からのご承諾をもって、媒介書等へご署名・ご捺印が必要となります。

地内に井戸や祠はあるのか?

中古住宅での売買の場合は基本的にはそのままでのお引渡しでも大丈夫ですが、土地としてご売却をされます場合又は撤去が必要となる場合のご契約内容の際には、井戸の撤去や井戸埋め、祠の撤去、お祓いまでを行い引渡すのが通常になりますが、中には買主側で行うケースもございます。ご売却・ご契約の際の事前の取り決めが重要となります。

井戸
祠

買物件自体を含む物件周辺に
何か告知事項にあたる施設やトラブル

事前に買主様へ告知しておかなければ、善意悪意に関係なく、告知ミスとなり契約不適合責任となるケースもございます。

例えば、一般的に告知事項と言えば、孤独死や事件、事故、自殺などという認識の方も多くいらっしゃるかと思いますが、しかし、それだけではございません。他に暴力団事務所が有る、宗教団体が有る、時間帯によっては臭気が発生するなどなど様々となります。知り得ている事があれば全て告知しましょう。
実際に、売買された物件に隣接された隣接地のご自宅には障害を抱えたお子様がおり、毎晩のように奇声を出されており、毎晩寝れない日々をお過ごしされたことので、ご購入者様は告知を受けていれば今回の不動産を購入していなかったとして「売主様の告知義務違反」となってしまったケースもございます。

宅診断「インスペクション」について

インスペクションについて
インスペクションとは、住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が、住宅の劣化や不具合の状況について調査を行い、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを客観的(原則目視)に検査するものです。
新築入居時やリフォーム実施時にも検査は行われますが、注目されているのは、既存(中古)住宅の売買時に行うインスペクションです。
現在の不動産売買においては、不動産仲介業者において中古住宅インスペクションを売主様、買主様に斡旋を行わなければならないと義務化されております。インスペクションを実施するしないに関しましては、売主様、買主様のご判断となります。又、実施されるには費用のご負担等も出てまいります。
実務上:インスペクションに関しましては、基本的には買主様側は行いたいと言う要望は多いですが、売主様側では行わないと言う要望が多いのが現状です。

インスペクション

物にアスベストが含有されている場合

アスベストの使用に関する法改正が行われた時期は、1975(昭和50)年です。ただし、このときに行われた法改正では「アスベスト含有率が5%を超えてはいけない」というものであって、使用自体が禁止されたわけではありません。
その後、1995(平成7)年に新たに法改正が行われ、「アスベスト含有率が1%を超えてはいけない」と、より厳しい制限ができました。さらに、2004(平成16)年と2006(平成18)年にも改正が行われ、最終的には「アスベスト含有率が0.1%を超えてはいけない」となっておりますが、アスベストは断熱性能が高く、以前はの建物の場合、屋根や外壁材に含有されおります場合も多く、又吹き付けされております場合も多くございます。

アスベストの内容と期間、アスベストが含有している場合の解体費用の目安
・アスベスト
石綿(アスベスト)は、天然に産する繊維状けい酸塩鉱物で「せきめん」「いしわた」と呼ばれています。
その繊維が極めて細いため、研磨機、切断機などの施設での使用や飛散しやすい吹付け石綿などの除去等において
所要の措置を行わないと石綿が飛散して人が吸入してしまうおそれがあります。
アスベストの撤去費用等に関しましては、基本的に建物を解体される際に同時にアスベストの撤去も行われますが費用に関しましては非常に高額となりますし、許可を受けている専門の業者に依頼を行わなければなりません。
例えば、古い木造とRC造で出来た建物(47坪)程の建物の解体の際に、当初解体費用は約300~350万程とお聞きしておりましたが、アスベストの含羞が発覚し約1,000万円程かかったケースがございます。

アスベスト

路の接道状況と土地の形

同じ住宅地内であっても場所や土地の形、道路との高低差の有無などによりましても価格は異なります。
方角だけ見ますと、一番人気は南東角➡南西角➡南➡北東角➡北西角➡北の順で人気がございます。これは建物の建築できる位置の違いや日の入り方に違いが出てこられるからとなります。また、高低差の有無によりましても外構工事等の費用に大きく差が出てしまわれる為となります。
近年ですと一つの宅地を縦に分割し、長方形にされて販売されてい宅地や、前と後ろで分割され販売されているケースもございます。
前と後ろに分割される宅地では後ろに有る宅地の方が価格としては安くなってしまいます。(これを旗竿地と呼びます。)

接道状況

建物の構造と種類 (法定耐用年数)
建物の構造と種類で法定耐用年数は異なります。
法定耐用年数の年数が経過したからと言って住めない住宅、立て直しをしなければならないと言う事ではございません。これはあくまで税法上の「減価償却資産の耐用年数」であり、建物が実際に「使用に耐えうるという期間」と言うわけではありません。
しかし、中古住宅等の建物の査定を行う場合は建物にしっかりとした耐用年数を計算する指標などは無く、減価償却として法定耐用年数表や、観察減価法などが基に計算されるケースが多くございます。
観察減価法対とは:対象不動産について、設計、設備等の機能性、維持管理の状態、補修の状況、付近の環境との適合の状態等各減価の要因の実態を調査することにより、減価額を直接求める方法。(簡単に説明すると見た目と言う事となります。)

法定耐用年数表

市計画、用途地域が何になっているのか?

都市計画の内容と種類用途地域の種類と説明
・都市計画
都市計画とは、本来的には、都市の持続的な維持・発展を図るために、都市の営みを空間的かつ計画的に制御・コントロールするための総合的な公的・社会的システムの事を指します。
仙台市の都市計画:http://www.city.sendai.jp/toshi-kekakuchose/kurashi/machi/kaihatsu/toshikekaku/toshikekaku.html

仙台市の都市計画

・用途地域とは
「用途地域」とは「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリア」のことです。建てられる建物等の種類や大きさなどが制限されているので、結果として地域毎に住み心地や暮らしが異なります。
仙台市の用途地域:http://www.city.sendai.jp/chiikikekaku/shisetsu/youtochiikikyoukaikakunin.html

調整区域の説明(原則建築不可)
市街化調整区域とは、市街化を抑制しなければならない地域のことで、住宅や施設などを積極的に作って活性化を行わない地域のことです。市街化を目的とはしていませんので、人が住むために必要な一般的な住宅や商業施設などを建築することが原則として認められていない地域となります。

壁後退距離

外壁後退距離の内容
外壁後退とは、都市計画において指定されます低層住宅の良好な住環境を守る第1種低層住居専用地域・第2種低層住居専用地域において、
建物の外壁と敷地境界線までの距離を1.0mまたは1.5m距離を保たなければならない制限のことを言います。
外壁後退距離を満たしていない場合は違法建築物扱いとなってしまいます。多く見受けられますケースが、増改築をされたり、物置をお作りになられたと言うケースで、増改築や物置などによって結果的に外壁後退距離を満たさなくなってしまったと言うケースが多く、外壁後退距離を満たしていない住宅ですと、仮にご売却に出されて買主様が見つかった場合、買主様は住宅ローンのご使用が出来ない不動産となってしまいます。
外壁後退距離を満たしていないと、ご購入者様(買主様)は住宅ローンの使用ができない。違法建築物扱いとして、金融機関より見られてしまいます。

外壁後退

蔽率、容積率

■特殊な地域の場合を除き、基本的にはどの地域にも建蔽率、容積率と言うのは存在致します。
■建蔽率とは「敷地面積に対する建築面積の割合」のことで、簡単に言えば「土地と建物を真上から眺めたときに、土地に対して建物が占めていい割合」となります。

建蔽率

■容積率とは「敷地面積に対する総延床面積の割合」のことです。
(例えば土地の割合に対して1F、2F全ての床面積という考えとなります。)

容積率

物の完了検査

建物の完了検査の内容
現在では建物を建築した場合には建物の完了検査を行うのは義務化されて当たり前となっておりますが、平成10年5月1日以前は建物を建築されても完了検査が義務化とされておらず、完了検査を受けておられる住宅、完了検査を受けておられない中古住宅などが市場には多く混在しております。

完了検査とは、建築基準法第7条第1項に定められた、新たに建てられた建物が受けることを義務付けられている検査のことです。
建築確認申請によって建物が法令を遵守して設計されていることを確認した後で、完了検査によって実際に届け出されている内容で、図面に基づいて建築が行われたかどうかを実際に確認されると言った内容となります。
建物の完了検査を受けていないと、建物は建ち上がったが、未検査の状態と言うこと、簡単にご説明しますと、家は建ったが建物自体は大丈夫かどうかは分からないと言う事になります。

完了検査

築未登記

中古住宅にて、増築をされている場合、増築部分の登記がされていないと言うケースが多くございます(物置なども入るケースがございます)。
増築部分を再登記するには、土地家屋調査士に依頼し、増築部分の面積を測り、増築した建築会社より工事の証明をして頂く必要がございます。
その際、増築未登記部分を登記した際に建蔽率、容積率のオーバー、又は外壁後退距離を満さなくなったと言うケースもございます。
このようになってしまいますと、ご売却時に買主様が住宅ローンをご使用されます場合には住宅ローンが物件の問題(違法建築物扱い)により通らないと言うケースが出てまいります。
簡単に言うと違法建築物という扱いとなるわけです。そのような場合は、現金の買主様しかご購入出来なくなりますので、お気を付けください。

増築未登記

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