今回は、お住替えを前提とし、現在居住されているご自宅を不動産売却し、その後にお住替えをされると言う方に向けて「居住中不動産売却後からのお住替え」のpoint！！としてお話をさせて頂きます。
お住替の場合、居住中のご自宅を不動産売却し、不動産売却後にお住替えを行うと言う流れのケースが多いのではないでしょうか？そう言ったケースの場合、一番の問題点や懸念点は、下記となるのではないでしょうか？
①現在売りに出しているご自宅がいくらで成約となるのか？現在不動産売却に出している希望金額との差額はいくらなのだろうか？
※仮に住宅ローンの残債等が現在ある場合。住宅ローンが不動産売却金額で完済が出来るのか？手元にはいくら資金が残るのか？残債割れし、手出しが必要となるのか？と言った資金的不安が残るのではないでしょうか？
②居住中のご自宅の不動産売却が決まってから、ご自身の予算、エリア、間取などを含め気に入る不動産が見つかるのか？
※不動産売却は決まったが、次の住替え先が見つかるのかが不安、もし気に入った不動産が見つからなかったらどうしよう・・・とお考えの方も多いのではないでしょうか？
③不動産売却から住替えまでの流れ、イメージが出来ない。スムーズに進めるのだろうか？
※不動産売却から次の住替え先まで一連の流れ・イメージがしずらく、勝手がわからない分大きく不安な事だと思います。例えばですが、住み替え先の物件の売主も同じように住み替えの方だったりしますと、より複雑なお取引となってまいります。
以上がお住替えをお考えされます売主様にとってのご不安事ではないでしょうか？
point！！
■前記記載①現在売りに出しているご自宅がいくらで成約となるのか？と言う問題に関してですが、如何に不動産業界のキャリアが長く、熟練した営業マンの方でも、いくら～いくら位で成約となるのではないか？と言う目安は付けられますが、いくらで成約になります！！との断定は難しいと思います。それは、不動産の成約実績に関しては、たまたま高く売れている実績も存在しますし、市場の動向やお客様の動向も目まぐるしく変化して行くからです。
そこで、不動産会社の営業マンは基本的に本音と建て前を使い分けて査定をしているケースがほとんどですので、担当される営業マンに「本音で、正直いくらなら実際に売却となる金額だと思いますか？」とお尋ねしてみて下さい。そうしますと、不動産業界1年～3年ほどの営業の方であれば正直お答えは難しいかと思いますが、それ以上の営業であればお答えしてくれるはずです。
相場よりも安くなってしまう可能性も視野に入れて準備をしておく事が大事です。
■前記記載②現在住んでいるご自宅の売却が決まってからの住替え先の問題に関しては、仮にまだ売却が決まっていない状態で、気に入る不動産があったとしても、ご自宅の売却が決まった時点には無くなっている可能性が高いとお考えされていた方が良いかと思います。その為①不動産売却が決まる前から候補を常にお探し、用意をしておく②一度賃貸に身を置いてからじっくり住替え先をお探しされる③価格は安くなっても業者に買取ってもらい、不動産売却を成功させ、すぐに行動を起こせるように整えるの3パターンになるかと思います。
どの方法がご自分にとって最善なのかをお考えしておく事が重要となってまいります。
※上記①と②に関しては、どちらにしても現在ご売却中でご成約となっていない状況では、すぐすぐには動きが取れません。
■前記記載③に関しましては、お選びになられる住み替え先の不動産の状況や売主のご状況などによっても異なってまいりますので、不動産売却のご担当をされる担当者にしっかりとご説明をして頂いて下さい。
そうしないと、こんなはずじゃなかった！！話が違うなどのトラブルになる可能性が高くなります。不動産売却からのスケージュール、不動産売却が決まってから引渡し迄の時間、確認しなければならない重要点は様々ございます。また、不動産売却された際の契約書の特約と条文、購入された際の契約書の特約や条文にも関して十分注意をして下さい！！
※お住替えの売主様をあまり担当したことがない、経験の浅い営業マンが担当の場合は非常に危険です。また、不動産売却から住替え先までを一連して同じ不動産業者で行わず、売却と購入が別々の不動産会社、別々の担当者だったりした場合には、トラブルに発展する可能性が非常に高くなりますので更に注意が必要です。
※売主様から見れば不動産売却から住替えまでは一連の流れの様に見えますが、実は不動産売却は売却。購入は購入と全く別々の契約をする事となりますので、不動産売却と購入の契約書条文と特約は連動しておりませんので、最大限の注意が必要となります。期間や時間的問題、取り決めに無理が無いのか？ご自身に不利な内容になっていないのか？救済措置などの特約は盛り込まれているのか？など、必ず事前に確認しましょう。
まとめ
不動産売却を行い、お住み替えがうまく行くのか？トラブルとなってしまうのか？そこは、会社の大小、ネームバリューは全く関係ございません。ご担当される営業マンの経験値や先々を見据えてのトラブル回避能力、トラブルを想定しての動きが取れているのか？など担当営業マンの質に大きく左右されます。
難しい事ではございますが、お任せされますご担当者（営業マン）への売主様の目利きが大事になってまいります。
ここでアドバイス！！
＜良く見受けられるトラブル例＞
①ご自宅の不動産売却が決まり、契約の時に担当の営業マンから、お住替え先をお探しして頂き、何時何時にはご自宅からお引越しをして頂き、お引渡しを完了しなければなりませんので、そのご準備をお願いしますと言われ、売却だけで住み替え先などに協力的では無く、投げ出された。
②住替え先を数件紹介はされたが気に入った不動産が無く、担当営業に難色を示し、相談したらその後、後はご自分で別の不動産会社をまわって頂き、お住替え先をお探しして頂くしかありませんね・・・。もし期日までにお引渡しが出来ない場合は違約となりますと言われた。
③ご自宅の不動産売却が決まり、当初の話と違い、お引渡し迄の期間もございませんので一度賃貸に行く事を検討して下さいと投げ出された。
④不動産売却後に、売却は売却の契約。お住替え先の購入の契約は購入契約なので、全く別々の契約となりますので、お金の流れも、引渡し時期、決まり事も全て別で考えて下さいと突然説明された。
などなど様々ございます。
我々、不動産売却時のプロフェッショナルとして、売主様のニーズに真摯にお応えいたしますので、何でもお気軽にお問い合わせ下さい。
また、当社ホームページ内にて、不動産売却をお考えの皆様に、お役立ち情報として「不動産に関するあんな事、こんな事、ふとした疑問点？」など、様々なご情報を掲載しております！！
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