中古住宅、古家を不動産売却される場合、建物もついているし、中古住宅としての不動産売却をお考えされると言う方が多いのではないでしょうか？
今回はそう言った場合「中古住宅として、土地として、どっちで不動産売却を行った方が良いのか？」と言う事を不動産売却「不動産売買」と言う視点からお話をして行きたいと思います。
まずは結論から申し上げます！！
①建物が既に30年、40年以上経過して来ており、建物に傾きや歪み（1,000分の6以上の傾き）傷み、また雨漏りなども多く見受けられる場合には、土地としての不動産売却をおすすめします！！
②売主側で売買契約時に買主へ、万が一買主への重要なポイントを告知されていない場合、原則建物の主要な部分に万が一問題が生じていた場合（白蟻、雨漏り、構造主要部の木部腐食、窓からの雨の吹きこぼれ、上下水道の配管、その他）に、買主側から後々請求があった場合には、売主は基本的に修復の義務、賠償責任を負ってしまう為、建物や配管には全く問題は無いと言う自信が無い場合には土地としての不動産売却をおすすめします！！
結論に対しての理由
まずは、下記内容をご覧ください。
下記は、実際の売買契約書（全日本不動産協会）の雛型より一部抜粋した内容となります。
契約不適合責任とは
不動産売買には売主が買主に対して、不備や不良などがあった場合に負う責任があります。
それが「契約不適合責任」です。あらゆる売買契約で使われるもので、2020年4月の民法改正（債権法改正）までは、「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていたものです。
それが「契約不適合責任」です。あらゆる売買契約で使われるもので、2020年4月の民法改正（債権法改正）までは、「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていたものです。
＜SUUMOより引用＞
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土地として不動産売却を行う場合
土地として不動産売却を行う場合の基本的なパターンをご紹介してまいります。
①古家付き売地として不動産売却を行うパターン
このパターンは、建物は買主自身で取壊しを行って頂く為、建物付きの土地と言う形で不動産売却を行うと言う事になります。
※解体費用は買主自身で負担を行わなければなりません。建物の解体費用に関しては、解体業者によって費用は大きく異なる為、大きく建物の解体費用分の価格の交渉などが入る可能性がございます。また、ハウスメーカーで買主が解体を行う場合は更に高額な解体費用となってしまいます。
②解体更地渡しで不動産売却を行うパターン
このパターンは、売主側で建物の解体を行い、更地として買主へ引渡しを行うと言うケースです。現在は、このパターンが一般的となります。
※建物の解体に関しては、買主が付く前に解体を行う売主様もいらっしゃいますが、基本的には買主が付き、売買契約後に解体を行うケースが一般的となります。
上記①～②が一般的となります。
まとめ
今回は、中古住宅として、土地として、どっちで不動産売却を行った方が良いのかと言う事でお話をさせて頂きました。
完結に申し上げますと、中古住宅として建物付きで不動産売却を行った場合、建物に関しても買主へ対し、売主は責任を負わなければならなくなりますので、建物自体には全く問題が無い（白蟻、雨漏り、構造主要部の木部腐食、窓からの雨の吹きこぼれ、上下水道の配管、その他）と言うようにご自身で自信が無い場合には、土地としてのご売却をされる事をおすすめ致します。
もちろん、中古中宅として不動産売却を行った方が、売却価格は高くなりますし、手残りの金額は多くなります。しかし、後々買主とトラブルになってしまうと高く売れたとしても、その分それ以上にお金が出て行くケースもございますし、トラブル解決に時間と労力が取られてしまうと言う事を頭に入れておかなければなりません。
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