今回の実務編では、不動産売却時に非常に重要となります土留擁壁に関してお話をして行きたいと思います。
土留擁壁に関しては複数の種類が存在致します。その中で、建物を再建築されます際に、建築時に指導や補強、再構築が求められる土留擁壁がございます。再建築が必要とされる土留擁壁は意外と多く存在致します。
土留擁壁の再構築が必要かどうかを判断されるのは基本的には「建築士の判断」となりますが、現在の建築基準法には適合されていない土留擁壁の多くの場合は再構築が求められる場合が多くございます。
一般的に見られる土留擁壁の種類
【RC造擁壁】
上記のRC造擁壁は、現在の建築基準法でも推奨されております土留擁壁となります。もちろん中には鉄筋も入っており、強度も十分な土留擁壁となります。
※2ｍ以上のＲＣ造擁壁を構築される場合には通常、構造計算などもされて構築されております。
【間知ブロック擁壁】
上記の間知ブロック擁壁は、現在の建築基準法でも推奨されております土留擁壁となります。
※建築費はＲＣ造擁壁よりも安くはなりますが、マイナス面として、構造・施工上斜めに間知ブロックを積み上げて行く為、RC造擁壁よりも敷地有効面積が狭くなってしまいます。
※敷地有効面積とは、敷地として使用できる面積の範囲の事となります。
【玉石擁壁】
上記の玉石擁壁は、非常に昔から存在しておりますが、現在の建築基準法には適応されていない土留擁壁となります。その為、建物を含む建築物を建築されます際には、一般的には玉石擁壁を、RC造擁壁もしくは間知ブロック擁壁への再構築が必要なります。
【石積擁壁】
上記の石積擁壁の場合も、玉石擁壁と同じく非常に昔から存在しておりますが、現在の建築基準法には適応されていない土留擁壁となります。その為、建物を含む建築物を建築されます際には、一般的には石積擁壁を、RC造擁壁もしくは間知ブロック擁壁への再構築が必要なります。
【二段擁壁】
上記の二段擁壁に関しては、非常に多く目にされる機会が多いのではないでしょうか。上記の写真を見ますと、下が間知ブロックで上部がブロックの様に見えますが、
違う場合もございます。下が玉石擁壁で、上部がＲＣ造の擁壁だったり、下が間知ブロック擁壁で、上部がＲＣ造の擁壁だったりと様々です。この様に、下と上の構造が違う場合の擁壁の事を二段擁壁と呼びます。
こちらの二段擁壁に関しても、建築基準法施工前の構造物となり、現行の建築基準法では認められない土留擁壁となります。建築士の判断とはなりますが、RC造擁壁もしくは間知ブロック擁壁への再構築が必要となる場合も多くございます。
上記が一般的に良く見受けられる土留擁壁となります。
擁壁の再構築は必ず必要なの？
①擁壁の再構築は必ず必要なのか！！
②擁壁直さなければならないとなるとお金もかかるし安くしか売れないじゃないか！！
③擁壁の再構築は建築士がＯＫをだせば大丈夫でしょ！！
ほとんどの売主様より上記のようなお話を頂きますが、当社では現実的にお話をさせて頂いております。当社でも売主様にとってマイナスのお話になりますのであまり言いたくはございませんが、しかしご売却をお考えの売主様にとっては非常に大きな問題となりますので必ずお伝えさせて頂いております。中には怒られる方もいらっしゃいますが、現実的にお考え頂けましたらと思います。なぜならば、
①擁壁の再構築や補強などは購入される買主側にとっても大問題です。
②現行の建築基準法に適応していないと言う事は現行の建築基準法に適合している土留擁壁よりも崩れる可能性が高いと言う事。
③マイナス面が大きく、購入後にリスクの高い不動産の場合、購入後に大きな費用が見込まれる不動産を相場相応の価格で購入して頂けるでしょうか？と言う事。
玉石擁壁、石積擁壁、二段擁壁の場合には再構築が必須になって来る可能性があると言う事をまずは理解をしなければなりません。
まとめ
今回お話をさせて頂きましたのは、売主様がご所有不動産を土地としてご売却されます場合となります。中古住宅としてご売却されます場合にはまた別のお話しとなります。
土地としてご売却されます場合、一般的に多く存在致します玉石擁壁、石積擁壁、二段擁壁の場合、一般の方が土地として購入される場合にしても、不動産業者にて買取をさせて頂く場合に関しても、土留擁壁の再構築問題は一緒となります。玉石擁壁、石積擁壁、二段擁壁に該当されております場合には、現行の建築基準法では再構築が必要となる可能性があると言う事をご理解して頂きたいと思います。
私たち株式会社ふぁみりあは、不動産売却専門会社として宮城県全域にて、仙台市を中心に不動産売却のお手伝いまたは、不動産の買取に特化！！した事業を展開させて頂いております。
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