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実務編54 道路の種類ってどのくらいあるの?公道か私道は何処で見分けるの?

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実務編54 道路の種類ってどのくらいあるの?公道か私道は何処で見分けるの?

カテゴリ:不動産売却

今回は、不動産売却時おける非常に重要なポイントとしてご自身がご所有されております不動産所有地が何の種類の道路に接道しているのか?についてお話をして行きたいと思います。
不動産の査定時や売却時においても非常に大きなポイントとなります。

ひとえに道路と言っても様々な種類がございます。また、見た目には道路でも実際には道路では無く他人の敷地の一部だったり、道路では無く通路だったりなど、様々です。
一番大事になってまいりますポイントとしましては、建築基準法上の道路に接道しているのか?そして公道なのか?私道なのか?と言う事になります。その次に重要となりますのが、道路の種類は何になっているのか?道路幅員は最低4m以上は確保出来ているのか?間口はどのくらい接道しているのか?と言う事になりますが、順序よくご説明してまいります。


建物の建替え要件

土地の査定やご売却のご相談を頂きます場合、中には再建築が難しい土地などもございます。そうなりますと、売りたくても売れない不動産と言う事になります。そのような場合は「畑」「駐車場」、ケースによっては駐車場とすらも使用出来ない場合もございますのでまずは建物を再建築する際の最低条件」を覚えておいて下さい。

<建物再建築、建築時の接道条件>
①敷地(土地)が建築基準法上の道路に接道している事。
②接道道路幅員が最低4m以上ある事。※道路幅が4m以上確保されていなければなりません。
③間口が2m以上接道している事。※敷地が道路に接している幅が2m以上必要となります。

以上の3項目が最低クリアーしておかなければならない項目となります。


建築基準法上の道路種類

以下が基本的な建築基準法上の道路となります。

①道路法による道路(第42条1項1号)・・・国道、都道府県道、市町村道、区道で幅員が4m以上のもの。※一般的に言われる公道となります。

②開発道路(第42条1項2号)・・・都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づいて造られたもの。※公道、私道、両方の可能性があります。

③既存道路(第42条1項3号)・・・建築基準法が施行された昭和25年11月23日以前から既に存在した、幅員4m以上のもの。※公道、私道、両方の可能性があります。

④計画道路(第42条1項4号)・・・道路法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法など一定の法律に基づき、新設または変更の事業が2年以内に執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。都市計画法などにより2年以内に造られる予定の道路。

⑤位置指定道路(第42条1項5号)・・・建築物の敷地として利用するために、ほかの法律によらないで造られる幅員4m以上、かつ一定の技術的基準に適合するもので、特定行政庁からその位置の指定を受けたもの。※基本的に私道の可能性が高い道路です。4m幅員のある道路です。

⑥二項道路(第42条2項)・・・建築基準法の施行日または都市計画区域への編入日時点で既に建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの。※基本的に私道となる道路です。昔から存在する4m未満の道路となります。

上記のいずれかに該当されない場合は建築基準法上では「道路」として扱われないということになりますので、上記の道路以外の場合は基本的には再建築が難しくなります。

イクラ不動産より流用


公道か?私道か?見分けるには?


私道の場合は後々何かトラブルになりそう、面倒な事に巻き込まれそうなど、あまり良いイメージを持たれない方が多い様です。そこで、ここでは公道なのか?私道なのか?をどのように見極めるのか?をお話しして行きます。

公道なのか?私道なのか?は、経験が浅い不動産会社の営業マンでは難しいかもしれませんが、熟練したプロ営業マンが見れば何となく公道なのか?私道なのか?は予想が付きます。ただ、根拠を持ってとなりますと見た目だけでは正直中々判断は難しいのが現状です。

ではどの様に調べれば良いのか?
①全部事項証明書(土地)を取得して、所有者が誰なのか?を確認してみて下さい。公の機関が所有者であれば公道です。(例えば宮城県、仙台市とか)個人名や企業が所有されている場合には私道となります。※全部事項証明書とは謄本の事となります。

②公図などからも判断が出来る場合がございます。公図内にて宅地が接道されております道路に「道」と表記されている場合には、基本的には公の機関が所有されておりますので、公道と言う事になります。

③公共機関(市役所、区役所、土木事務所)などでも調べる事が可能となります。


まとめ


ご自身が所有されております土地が接道されております道路が公道なのか?私道なのか?または建築基準法上の道路の中では何に該当されているのか?を知る事は非常に重要な事かと思います。後々不動産をご売却される場合のご売却価格にも関わってまいりますし、後々やらなければならない事など、道路の種類によってはございます。
そう言った事を事前に把握されておくのも大事な事だと思います。


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秋山 信広

仙台市内在住で山形県南陽市出身の秋山と申します。不動産業界に従事し、今年2022年で15年目となります。これまで数多くの多種多様な不動産売却のお取引に携わり、沢山のお客様との出会い、そして様々な不動産売却に関する経験をさせて頂いてまいりました。不動産売却から不動産買取。そして不動産相続など、不動産に関する事なら何でもご相談下さい。責任を持って最後まで皆様の不動産売却をサポートをさせて頂きます。

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