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実務編53 道路の狭隘協議について!!

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実務編53 道路の狭隘協議について!!

カテゴリ:不動産売却

今回は、道路における「狭隘協議」についてお話をして行きたいと思います。不動産トラブルの中でも非常に多いトラブルではないかと思われます。
簡単にご説明をしますと「狭隘協議」とは、道路の幅員が4m以下の場合、道路幅員を4m確保する為に道路向かいの宅地所有者の方と必要となる協議の事を「狭隘協議」と言います。
「狭隘協議」が必要となる場合、基本的には道路幅員が4mに満たない場合となりますので、国や市町村で所有している公の道路(公道)では無く、個人や企業などで所有している私道となります。

<狭隘協議とは>
狭隘協議とは、建物を建築する場合の原則として、①建築基準法上の道路に接道している事。②建築基準法上の道路幅員は最低4mは確保されていなければならない事。③敷地が建築基準法上の4m確保されている道路に2m間口が接していなければならない事。以上の3つが必ず必要な事項となります。そこで、道路の幅員を4m最低確保しなければならないと言う場合に必要とされます協議となります。
道路の狭隘協議が必要される際には「土地家屋調査士」により行って頂き、市区町村の方へ届け出を出して頂きます。


狭隘協議の例を紹介


道路狭隘協議を下記図にて簡単にご説明をして行きます。まずは、下記例をご覧ください。
下記例は、接道している建築基準法上の現状道路幅員が3mの場合となっております。
道路狭隘協議の多くの場合は、①通常の場合互いに道路幅員を確保しセットバックを行うケース②道路対抗地の方がセットバックをして頂けず、やもえず一方後退をせざるを得ないケース(ケースによっては一方後退しか方法が無い場合)の2種類となります。

<例>※道路幅員が3mのケース


<通常後退>
多くの場合は、互いに後退する事で道路狭隘協議がまとまるケースがほとんどとなります。
道路幅員を4m確保しなければなりませんので、現状の道路の中心線を決めて、道路対抗地の方とそれぞれ平等に同じ分だけセットバックを行い、道路幅員を確保して行く方法となります。
※現状の道路幅員が3mですので、お互いに50㎝をセットバックし、道路幅員を4m確保する方法となります。


<一方後退>
通常後退では話が纏まらない場合は下記の様な「一方後退」と言う方法となります。例えば、道路対抗地の方は話に応じて頂けない場合などに用いる方法となります。
※現状の道路幅員が3mですので、お互いに50㎝をセットバックし、道路幅員を4m確保するような通常後退ではな話が纏まらず、やもえず自分の敷地のみをセットバックさせて道路幅員4mを確保すると言う方法となります。

上記図の通常後退も一方後退も、道路の幅員4mを確保する為の方法となります。


セットバックした部分はどうなるの?


セットバックした部分に関しては、道路として利用して行かなければなりませんし、また、維持管理に関してもご自分で維持管理を行う必要がございます。
簡単に申し上げますと、あくまでもご自身所有の土地・敷地の一部と言う事にはなりますが、道路としてしか使用出来ないと言う事になります。


狭隘協議に関する補足

狭隘協議の例の中で一方後退の場合、自分の敷地だけが大幅に減少してしまいます。こちらについて補足をして行きたいと思います。
こちらの補足に関しては、非常に重要なポイントとなりますので、最後までお付き合い下さい。!!

<重要ポイント>
①一方後退しかせざるを得ない場合には、狭隘協議を成立させない。
②一方後退しかせざるを得ない場合には、土地家屋調査士と話をして「暫定杭」で対応して頂く。

上記の2つが非常に重要となります。
暫定杭とは、簡単に言うと「仮杭」と言う事になります。今は確定出来ないので、暫定で仮にここまでと言う事にしておきましょうと言う杭となります。暫定杭とは下記写真になります。

※仙台市太白区役所内「街並み形成課」にて撮影(仙台市太白区役所協力)

狭隘協議書に承諾してしまいますと、暫定では無く確定となってしまいますので、あくまでも確定ではなく暫定として頂きます。では実際確定するのは何時と言う事になりますが、それは承諾をして頂けなかった道路対抗地の方が建替える際、または不動産売却を行う際に、再度道路幅員の狭隘協議が行われます。その時に、再度話し合いが行われますので、その時には、対抗地の方もご自分の事となりますので、今度はお願いをしてこられるかと思いますので、そこ際に「通常後退」で折り合いが付く可能性が高くなりますので、それまでの暫定「仮杭」だと思って下さい。


まとめ


どなたも、ご自分の敷地が道路として削られてしまうのは面白くはありません。しかし、狭隘協議の際に相手方にセットバックの全てを押し付けてしまいますと、そこで揉め事の原因にもなってしまったり、後々ご自分の時には同じようにされてしまう可能性も大きくございますので、やはりお互いにと言う気持ちが道路狭隘協議の場合には大事になってくるかと思います。


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