今回は、土地を含めた不動産を不動産売却される場合に非常に重要なポイントなる境界杭、土留・擁壁などに関してお話をして行きたいと思います。
分譲マンション以外の中古戸建、土地、アパート、ビルなど、不動産売却の場合のほとんどは、土地も一緒に不動産売却の対象となります。その場合、良くあるケースですが、境界杭が無く、擁壁・土留は売買対象地内なのか？お隣の隣地敷地内にあるのか？判断に困る場合も多く見受けられます。
基本的な境界杭の位置、擁壁・土留の所有先は下記の「図①」が基本となります。
境界杭の位置、擁壁・土留の所有地（例）
＜図①＞
パターン①
敷地A側に境界の杭がある為、敷地Aと敷地Bの間にある擁壁・土留に関しては、敷地B地内の擁壁・土留となります。
パターン②
敷地B側に境界の杭がある為、敷地Aと敷地Bの間にある擁壁・土留に関しては、敷地A地内の擁壁・土留となります。
パターン③
パターン①、パターン②とは異なり、敷地Aと敷地Bとの間に境界の杭がある為、敷地Aと敷地Bの間にある擁壁・土留に関しては、敷地Aと敷地Bとの共有の擁壁・土留となります。
多くの場合は上記、パターン①～パターン③の様になります。パターン①、②の場合であれば問題はございませんが、パターン③の場合は、注意が必要です。不動産売却の際に、重要となるのが、パターン③の場合、擁壁・土留が敷地Aと敷地Bとの共有物となる為、共有物（擁壁・土留）に関する維持管理に関す覚書などを書面で交わしているのか？と言う事が重要となります。
もし、書面による取交しを行っていない場合には、必ず書面による取交しが必要となってまいります。
ポイント!!
パターン③の場合は、基本的には昔に造成された造成地に多く見受けられます。近年の造成地の場合は、パターン①かパターン②に様になっております。
共有物の「覚書」について
下記が実際の境界線上に存在する擁壁・土留の「共有物に関する覚書」となります。
書類を作成される中で重要なポイントは、
①何処にある共有物はあるのか？を明確にする。
②共有者同士で互いに境界線上に共有の構造物があると言う事を認識する。
③共有物に関して今後の維持管理を含め、修復や再構築に関する定めを明確にする。
④将来、不動産を譲渡される場合の第三者、将来不動産を相続される場合の相続人に対し、本書「覚書」を含め、随時継承して行く内容。
以上の①～④の内容を明確に定めた書類が重要となります。
まとめ
今回の内容に関しましては、多くの方がこれまであまり気にされていないような事ではないでしょうか？おそらく、不動産売却を行われる場合に発覚されるケースがほとんどかと思います？
近年の不動産売却を含め不動産取引に関しましては、年々厳しく、年々細かくなって来ております。現実、中には覚書を交わして頂けない！！と言うようなケースもござます。そうなりますと、不動産売却の際には問題ともなってまいりますので、境界杭が明確では無く、擁壁・土留がどっちの敷地内なのか分からないと言う場合には、一度お調べをされる、またはお隣の方とお話をしてみると言う事をおススメ致します。
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