今回は、不動産売却をお考えの方でも、市街化調整区域内に不動産をご所有されている方へ向けて、不動産売却時に重要となる、市街化調整区域内での再建築に関してお話をして行きたいと思います。
市街化調整区域内のご実家を相続、市街化調整区域の自宅を売却し、お住替えなど、市街化調整内にある不動産を不動産売却出来るのだろうか？と思われる方も多いのではないでしょうか？
市街化調整区域とは？
大まかな見解は、市街化調整区域とは、「市街化を抑制すべき区域（都市計画法第7条第3項）」であることから,市街化調整区域内における建築物及び特定工作物（以下「建築物等」という。）の立地については,都市計画法で制限されていますと言う事ですが、簡単に言えば、街中と違い、町としての形成、住む人々に対して大きく制限を行いいますよ！と言う事になります。
市街化調整区域に関しては、場所などにもよりますが、原則として山間などでは農業従事者の方々、海に近い場所では漁場従事者の方々が専用に住める地域となります。こう言った方であれば、市街化調整区域内でも問題なく自宅の建替えや増築・改築・建築などは簡単に行う事が出来きますが、そうでは無い一般人が、市街化調整区域内の不動産を購入し、増築・改築・建築などを行うには大きなハードルがございます。そうなると、仮に市街化調整区域内に不動産をご所有されている、またはご相続されるなどで、不動産売却を行いたくても、中々再建築が出来ない不動産の場合、不動産売却は非常に難しくなってしまいます。
下記が仙台市発行の市街化調整区域に関するパンフレットになります。
第三者が市街化区域内でも再建築が出来る場合
宮城県では昭和45年に市街化区域と市街化調整区域の線引きが行われております。
もし、市街化調整区域内に不動産をご所有され、不動産売却を行い、第三者が市街化調整区域内の不動産を購入しても再建築が出来る可能性があるケースの場合、非常に重要となる項目は下記となります。
①昭和45年以前から建物が建っている敷地が登記簿上、現在共に「宅地」となっている。
※全部事項証明書（土地）などにて確認を行うのが一般的。
②昭和45年以前からそこに建物が建っている事を証明する。
※全部事項証明書（建物）、固定資産税課税証明書などにて確認を行うのが一般的。
③敷地の接道が建築基準法上道路（幅員4ｍ以上）に間口2ｍが接道している事。
※地積測量図、道路台帳平面図などにて確認を行うのが一般的。
以上3つが必ずクリアーしなければならない基本的な項目となります。③に関しては、例えば敷地と道路との間に「水路」があったりして、未接道の場合でも「43条但し書き申請」にて建築はが出来る場合もございます。
イクラ不動産より流用（43条但し書き）について⇦Click！
ただし、建築できる大きさ、建築物の用途に制限がかかる場合も多くございますので、必ず事前に専門の機関へご相談を行う事をおススメ致します！！
何処に相談をしたら良いの？
相談と言っても何処に？と思われる方も多くいらっるかと思います。まずは、宮城県の場合、①宮城県庁9F「宮城県土木部建築宅地課開発防災班」と、②土木事務所になります。まずは、宮城県庁9F「宮城県土木部建築宅地課開発防災班」にてご相談下さい。その時に、再建築が可能かどうか？を判断される為に必要となる書類なども、お話をされるかと思います。
まとめ
市街化調整区域のほとんどは、基本的に再建築が出来ない場合が非常に多くございますが、その中でも一定数のご案内は再建築が可能の場合もございます。不動産売却をお考えの方は、一度ご相談される事をおススメ致します。
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