一般的に不動産となると高額になる為、購入する際の買主は、住宅ローンを使用し不動産の購入をします。
しかし、家庭環境の変化や転勤、経済的事情や離婚などの理由で不動産を手放さなければならなくなった場合、住宅ローン残債のある不動産の売却はどの様にしたら良いのか？とお悩みの方は多いでしょう。
本記事では、ローン残債がある不動産の売却法や注意点を解説いたします。
不動産売却時にはローン残債を完済し抵当権を抹消する
抵当権とは、住宅ローンを組んだ時に金融機関が、万が一の備えとして、不動産を担保して設定する権利です。
万が一、住宅ローンの支払いが滞ったとしても、金融機関は、不動産を差し押さえて、競売にかけて弁済に充てられます。
売却時に抵当権設定のある不動産に関しては、抵当権設定が外れない状態のままですと、買主へのリスクが高く、名義変更や、新たにローンが組めないなどといった理由のため、通常の売買手続きができません。
その場合は、ローン残債を一括返済すれば解除できるので、不動産売却の際には、売却代金や自己資金で完済したうえで、法務局で抵当権抹消の申請をする必要があります。
不動産売却時にローン残債を完済する方法
売却の方法は、ローンの残債の状況によって対応が異なります。
売却価格がローン残債を上回る場合は「アンダーローン」と言い、売却代金を弁済に充てられますので、不動産売却が可能です。
アンダーローンであれば、リースバックという方法もあり、借主は売却によってまとまった資金が受け取れ、賃貸形式でそのまま住み続けることも可能です。
反対に売却価格がローン残債を下回る場合は、オーバーローンと言い、売却代金を返済に充てても、残債が残ります。
その場合には、自己資金や新たな借入金をプラスして完済しましょう。
もしも、住み替えのための売却であれば、住み替えローンで新居ローンに旧宅の残債を上乗せした融資を受けられます。
不動産売却時にローン残債がある場合の注意点
一般的に不動産は築年数が浅いと、高額で売却される可能性が高いですが、売主側の返済期間も短いため、残債も多く残っている事は多く注意点が必要です。
売却による不足金を調達するのが難しい時には、ローン残高と売却価格が同等になるまで返済を続けて残債を減らし、売却の時期を見直す方法もあります。
売却を急ぐ場合には、金融機関の多目的ローンなどで新たに借り入れをするのも1つの手です。
月々の返済が厳しいという理由で売却するのであれば、金融機関の許可のもと、抵当権を抹消して売却する、任意売却をしましょう。
通常、ローンの滞納が続くと不動産は競売にかけられ、相場より安く売却されますが、任意売却では通常の不動産売買なので相場価格で売れます。
任意売却の注意点は、売却後の不足分は、やはり返済金として毎月払う必要があることと、個人信用情報機関（ブラックリスト）に記録が残り、以降の借り入れやクレジットカードの利用ができなくなることです。
まとめ
ローン残債がある不動産を売却するときには、まずローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
売却代金で住宅ローンを完済できれば、自由に売却できるでしょう。
売却代金で完済できない場合は、自己資金や借入金をプラスして完済して売却します。
ローン返済が厳しい場合には、任意売却を検討しましょう。
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