今回は、実際に先日ご相談を頂きましたご内容「土地は借地なので建物だけを不動産売却したい」と言うご相談がございましたので、その際のお話しをして行きたい思います。
今回の大まかな相談内容
実際のご相談内容は、ご両親様の代から借家にてお住いで、建物が古くなってしまったので、大家さんに修繕等のお話をされた際に、大家さんでの修繕や建替えは行わないと言う事から、場所も良く、立地も良い為、「土地を定期借地としてお借りし、その借地上に賃貸人自ら建物を建築し、お住まいされていた」と言うご状況、その後約20年程お住いになられていたようですが、現在は、その建築されたお家にはお住いになっておらず、別の所にお住いになっておりますが、現在も建築された住宅の住宅ローンのお支払い、地代、固定資産税をお支払いされておられる事から建物をご売却したいと言うご相談となっております。
ただし、良くお話をお聞きして見ると、以下の問題点もございました。
問題点
①定期借地契約自体が25年での定期借地となっている。又、約2年前に定期借地契約書自体が切れており、その後更新されていない。
②定期借地契約の更新がされず、契約が切れたままの状態で築建物（築後約27年程）がまだまだ使える状態で残存している。また、住宅ローンも約8年程残っている。
③定期借地契約の更新をお願いしても土地所有者からは、忙しいので今は時間が避けない、時間が避けるのは何時になるか・・・と定期借地契約が切れたまま数年間放置。
④地主より➡定期借地を交わしたのは親だから私では無いといつも逃げられる。
※地主様の亡くなられたご両親からは、契約の延長もさせて頂けるとお話を頂いていたとの事。
⑤地主の方からは、借地契約に関する話は何時も先延ばしにされているが、地代は必ず受け取る。
⑥建物を売却もしくは賃貸しようとすると、（大家）私が認めた人以外への売却は認めない（法人への売却も認め無い）し、土地の借地契約も受けないと言われる。
ご覧の様に、土地ご所有者様の方に関する問題点が多くございました。
＜今回のpoint！！＞としては、下記となります。
①建物所有者様は、建物がまだ築27年ほどなので売却もしくは賃貸に出したい。
②地主様の亡くなられたご両親からお話を頂いていた土地賃貸借契約を更新したい。
③仮に建物を売却するにしても賃貸するにしても、制限なく原則認めて欲しい。
④地主より建物の取壊しを提案されても、建物の解体費用を捻出出来ない。
非常に難しい問題でのご相談でした。
しかし、今回のご相談問題に限らず、現代社会にも数多く起こりえる問題ではないでしょうか？親の代の約束や、相続してから発覚した問題など、様々です。
今回の問題としては、弁護士へのご相談する案件かと思いますが、我々の方でも、一度、土地ご所有者の地主様にお会いし、お話をお聞きして最善の方法をご提案して行きたいと思います。
結論
今回のようなケースでも、建物だけの不動産売却も可能です。しかし、市場に土地の所有権も無く、借りている土地、まして借地契約が切れており、大家様の方も一筋縄では行かない大家様となります。その他ににも、仮に建物はいずれ壊さなければならないと言う事を理解し購入される方がどれだけいらっしゃるか？と言う事が大きなpointとなります。
まとめ
昔から、親やその前のご先祖が、土地を借りて住んでいる、一時的に土地を借りて建物をご自分で建築し、住んでいるなどのケースは非常に多いのではないかと思います。ただし、後々のリスクを十分に把握してから行う様にしましょう。
自分だけでは無く、後々相続される可能性のあるお子様、ご親族の方の事も踏まえて考える必要がございます。
以下のpointについてしっかり考えておきましょう。
①土地賃貸借契約が通常の賃貸借契約なのか？定期借地契約なのか？
②土地賃貸借契約書自体、更新が可能な契約書になっているのか？
③建物を解体して地主に返還する予定・その見込みを考慮出来ているのか？
④仮にご自身が亡くなってしまった場合に、身内や相続人に迷惑や責任が行かない様に考えられているのか？
⑤財産となる土地（不動産）の所有権が無く、そこに建物（動産）に建築費やその他の費用として1,000万円や2,000万と言った大きな資金を使えるのか？
⑥後々今までかけてきた費用や資金は全て0円になるリスクを追えるのか？
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