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不動産売却・未接道物件は売却できる?売却が難しい理由や売却方法も解説!

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不動産売却・未接道物件は売却できる?売却が難しい理由や売却方法も解説!

カテゴリ:不動産売却

不動産売却・未接道物件、再建築不可物件についてお話しをしてまいります。

建築基準法で定められている道路に接していない物件は、基本的に未接道物件・再建築不可物件と呼ばるケースが多く、多くの場合は不動産売却を行うのが非常に困難で難しいと言われています。
なぜなら、そのような物件は「再建築不可物件」であり、そのままでは建て直しや増改築が困難となるケースがほとんどです。
今回は、未接道物件の不動産売却を検討している方に向けて、どうすれば不動産売却ができるのかを解説します。

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不動産売却の前にそもそも未接道物件とは?

建物を建てる際の原則と言うものがございます。幅員4m以上の建築基準法上の道路が敷地に2m以上接する必要があり、その基準を満たしていないのが未接道物件です。
まず、敷地に接している道路が4m未満、もしくは道路に接している敷地の間口が2m未満の場合は、接道義務を満たしていないとみなされます。
また、旗竿地も法律で定められた接道義務に違反しているおそれがあり、注意が必要です。
旗竿地とは旗のような形をした土地で、間口だけでなく実際に建物がある敷地までの通路の幅が2m以上必要です。
ほかにも、周囲をほかの土地や川・崖などに囲まれた袋地は、道路にまったく接していないため、こちらも接道条件を満たしません。


<旗竿地略図>

下記が一般的に見られる旗竿地となります。


未接道物件は不動産売却できるの?

未接道物件は再建築不可物件となり建て替えや増改築ができないばかりか、災害などで建物が倒壊した場合も同じ土地にもう一度建物を建てられないケースがほとんどです!!
このような物件のほとんどは古いことが多く、建て替えができないため買い手が付きにくいのが現実です。
また、不動産売却の際に、未接道物件の場合、金融機関から見ても担保価値も非常に低く、ほとんどのケースにおいて買主は住宅ローンを使用できません。
以上の理由から、売却価格の相場は一般的な土地の5割ほどとなっています。
さらに、道路にまったく面していない袋地などは、相場の5割以下になってしまうことも覚悟しなければなりません。


point!!

不動産を購入出来る方は、基本的に現金で購入される方に絞られます!!


未接道物件を不動産売却する方法とは?

未接道物件を不動産売却する方法として、接道条件を満たすようにして再建築が可能な土地にするやり方が挙げられます。
隣地のオーナーに売却する、もしくは隣地を少し買取って接道義務を満たした物件にしてから売ると良いでしょう。
また、もとからある建物を使う分にはまったく問題ないので、リフォームをおこなってから賃貸用物件として売り出す方法もあります。接道要件を満たしていない場合の問題点としては、やはり購入者はローンの使用が出来ないケースが考えられますので、現金購入者に絞られてしまいます。
外壁の塗り替えや水回りの設備交換であれば、再建築や増改築とはみなされず、好きなように工事をおこなってかまいません。

まとめ

未接道物件とは、言葉の通りに道路(建築基準法上の道路)に接しておらず、再建築や増改築がおこなえない物件のことです。
売却自体はできるのですが、売却価格の相場は一般的な土地の5割程度です。
売却方法としては、再建築が可能な土地にしたり、賃貸物件として売り出したりすることが挙げられます。


point!!

未接道物件、再建築不可物件などの多くは、隣地の方に地続きとして購入して頂くケースが多く見られます。


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