不動産売却において、側溝ではなく、水路や川に面している土地は不動産売却に不利と言われます。
今回はこの「水路に面している土地」がテーマとなります。
なぜ不動産売却に不利なのか、その理由となるデメリットを挙げたうえで、水路に面している土地の不動産売却方法や売却における注意点も解説していきますので、ぜひ参考にしてください。
水路に面している土地はなぜ不動産売却が不利？その原因となるデメリット
水路に面している土地がなぜ不動産売却に不利なのか、デメリットとしてまず挙げられるのが「水路が原因で建築不可・再建築が難しくなってしまう・工事を行わなければならない土地となっている可能性がある」ということです。
建物の建築や再建築には「幅4mの道路に2m以上接している」という接道義務を満たす必要があるのですが「道路に面しているものの、間に水路を挟んでいる」というケースも非常に多く存在します。この接道義務の観点からのリスクがあります。
どういうことかというと…もし行政側が「水路部分は建築基準法上の道路に該当しない」と判断した場合、接道義務を満たさない土地という扱いになってしまうのです。
他にも、水路に面している土地は「軟弱地盤の可能性も高くなる」「水災被害のリスクが高くなる」「近年の局地的豪雨や大雨より水路・川が氾濫する可能性」といったデメリットがあるため、不動産売却時に不利になることが多いのです。
＜豪雨による川の氾濫＞
上記は、豪雨による川・河川の氾濫の写真となります。もちろん水路・川・河川などの大小はございますが、同じように水路の許容範囲を超えてしまいますと、水害へと発展してしまいます。
水路に面している土地を不動売却するために使える方法とは？
地域や立地、水路・川の状況にもよりますが、水路に面している土地を売却するための方法としてはまず「居住用の土地としてではなく、家などを建築しないただの土地としてそのまま売却する」というものが挙げられます。
駐車場や物置小屋、その他の用途で「土地だけあればOK」と考える方もいますので、この方法で売れる可能性もあります。
居住用の土地として売却したいが、水路が原因で建築不可・再建築不可になる場合は、市町村に水路の占用許可を取ったうえで、水路の上に道路に2m以上接する橋をかければ、接道義務を満たすことが可能です。
ただし、この占用許可については大きな注意点もあります。
それを次にご説明しましょう。
水路に面している土地を売却する際に気を付けるべき注意点
水路に面している土地を不動産売却する際に気を付けるべきこととしてまず挙げられるのが「水路の占用許可を取った場合の注意点」です。
「占用許可がとれたものの、自治体によっては占用料が発生するケースもある」「占用許可を買主に継承できるかどうかの確認が必要」という点に注意が必要です。
他にも「水路に面した土地であることの告知義務がある」「建築不可・再建築不可などの制限がある場合はそれも告知義務あり」「売却価格はどうしても安くなるし、時間もかかりがち」といった注意点もあります。
まとめ
今回は水路に面している土地の不動産売却についていろいろ解説しました。
売却方法はあるものの、普通の土地と比べて不動産売却には不利な部分があることは否めません。
後々トラブルとなってしまわないように、占用許可の注意点や告知義務などもしっかり理解したうえで不動産売却にのぞみましょう。
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