実務編㉗ 不動産売却の重要point！！「二項道路」
今回は、不動産売却をお考えされている不動産に接道している道路の種類、道路の権利関係等によっては不動産売却が困難になってしまうケースも！！と言う事でお話をして行きたいと思います。
皆様、普段何気なくお使いされている道路ですが、道路と言っても実は様々な種類の道路又は道・通路が存在致します。その道路の種類が下記の表となります。
大きく分けると、建築基準法上の道路か、建築基準法上の道路に該当しないか？と言う事になりますが今回は、建築基準法上の道路の中でも特に問題やトラブルが多い「二項道路」についてのお話しになります。
「二項道路とは」
建築基準法の施工日「昭和25年11月23日」から既に建物が立ち並んでおり、道路（道）の幅員が4ｍ未満の道路（道）を指します。又、公道や私道の種類は問いません。
以上が二項道路の大まかな説明となります。
下記写真をご覧ください。下記写真の赤線枠内が「二項道路」となります。
一見、何の問題もないただの砂利道に見えますが、不動産資料の中の一つに公図と言う書類がございます。そちらが下記の図面となります。
現況の道路（道）を見ますと、一見何の変哲もない、何処にでもあるような道路（道）に見えますが上記、公図を見て見ますと実は、沢山の土地が集まっている状況と言うのがお分かり頂けるかと思います。もちろん、それぞれの土地にはご所有者様もおられます。こう言った分筆されている土地を、不動産用語では「筆」と言います。
上記、公図を見ますと、92、92-1、93-8、93-9、93-10、93-11と6筆の筆（土地）が合わさった土地が道路（道）となっております。
今回、上記公図の93-5と言う土地のご売却のご依頼を頂いたのですが「結論から申し上げますと、再建築自体も難しく、買主様は住宅ローンが使えない不動産と言う結果の土地となっておりました。」
その問題点は下記となります。
上記土地（93-5）に建物を建築する際には、道路を所有しているご所有者様全員より、通行・掘削に関する承諾書を取得する必要がありますが、1人からは承諾書に署名捺印を頂け無い。また別のご所有者様は何処にいるのか？現在もご存命なのかが不明との事で承諾書の取得が困難と言う状況となり、多くの金融機関より、住宅ローンの使用不可の土地と言う判定となり又、道路に埋設されている上下水道の工事が出来ない土地となっております。
まとめ
不動産売却の際、ご所有不動産が「二項道路を含む私道」と言われる道路（道）に接道している場合、道路（道）のご所有者様全員より、通行・掘削承諾が取得できるのか？と言う問題が非常に大きく、昔より私道はトラブルが多いと言われる所以となります。
その他にも、問題をかかえる道路（道）は沢山ございますが、通行・掘削承諾書が取得できるかをお調べしなければなりません。場合によっては、不動産売却が難しい不動産となる場合も多くございます。
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