実務編㉕ 「市街化調整区域」不動産売却のpoint！！
今回は「市街化調整区域内にある不動産売却」に関してお話しをして行きたいと思います。
はじめに、市街化調整区域とは「市街化を抑制すべき区域」と言う定義の区域になり簡単に言うと、原則として住宅化・開発化をしてはならず、人々が住む地域では無く田や畑、木々や緑を重視しなければならない地域と言うイメージとなります。
結論から申し上げます。市街化調整区域内にある不動産の取扱いは非常に難しい！！不動産売却も非常に困難となります！！
＜市街化調整区域の特徴＞
①インフラの整備が不十分
※基本的に、都市ガスや公共上下水などのライフラインの設備が整っていないケースがほとんどです。
②日常生活に必要な商業施設・娯楽施設等が乏しい
※人々が集まり、市街化されて行く地域と異なり、大型商業施設や、娯楽施設、スーパーなども基本的には無く、商業施設等が乏しい地域となります。
③基本的には農家の方々が中心となる地域
※市街化調整区域へ行ってみると、家と家の間隔が非常に離れています。中には、隣と言えども数百メートルも離れている場所などもありますし、周囲には田や畑なども多く存在し、農業が中心となっている風景が広がります。
④古家の場合、一般の方では建替えや増改築が基本的には困難（NG）
※市街化調整区域では原則として建物の建築が制限されていますので、建替えや増改築を行う場合には基本的に許可が必要となります。許可が受けられない場合には再建築・増改築は出来ません。（リフォーム程度であれば可能です。）
ただ、自治体によっては建築等が可能なケースもございます。
⑤農林漁業を営む者の居住建築物は建築可能「農家の方であれば許可不要」
※農林漁業を営んでおられる方であれば許可不要で建築可能です。
⑥立地基準を満たした土地であれば建築可能（都市計画法第34条11号の規定）
※市街化区域から約2㎞以内にある市街化調整区域内で、自然・社会的条件から市街化と一体的な日常生活圏を形成していると認められる地域。尚且つ50棟以上の建築物（市街化区域内も含む）が連たんしており、昭和45年8月31日以前から宅地であった場合に限る。
※建物の連たんに関しては約50ｍ刻みとなります。
⑦一般の方が市街化調整区域の不動産売却を購入しようとした場合、購入の際の住宅ローンは原則使用出来ない。
※金融機関の多くは、一般の方が市街化調整区域内にある不動産を購入しようとした場合、住宅ローンの取り扱いは基本的に行いません。（市街化調整区域内でも再建築が可能な不動産であれば、住宅ローンとして貸出すケースもございます。）
⑧市街化調整区域内の土地活用の例
※用途を変えず田や畑として使用する。
※駐車場として使用する
※資材置き場として使用する
※墓地
※医療施設用として医療法人へ貸出すか売却する。
※社会福祉施設用として貸出すか売却する。（養護老人ホーム・児童養護施設・身体障害者福祉センター・就労支援施設など）
以上のように、市街化調整区域内にある不動産には様々な規制や条件が課せられますので「市街化調整区域内にある不動産に関しては、取り扱いが非常に難しく、不動産売却も困難」と言えます。
まとめ
上記でご説明しました通り、市街化調整区域内にある不動産の取り扱いは非常に難しくなり、不動産売却の場合も困難となりますが、需要が無い訳ではございません。
少数にはなりますが、ある一定数の方々には重要もございます。中には、現金で購入し、現金でリフォームを行いお住いになる方も少なからずおられるのも現実です。また現代ですと、田や畑を行い、スローライフを楽しみたいなど。
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