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実務編㉔ 不動産売却時によくトラブルとなるpoint!!

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実務編㉔ 不動産売却時によくトラブルとなるpoint!!

カテゴリ:不動産売却

今回は、不動産を売却しようとお考えの方に向けて、よくトラブルとなってしますケースのpointをお話ししてまいります。

<良くトラブルとなる項目>
■境界杭編
現地に境界杭が無い又は、法務局備付けの測量図が古いなどの際に、ケースにもよりますが、境界の復元や確定測量が必要となります。その際に近隣の方とトラブルとなってしまうと言うケースは珍しくありません。
基本的に土地家屋調査士にご依頼をして、境界の復元や確定測量を行いますが、その際に隣地の方とのこれまでのご関係や(親の代も含む)、または隣地の方よりご協力頂けず、境界杭の位置が決まらない又は確定測量図に隣地所有者からの署名捺印を頂け無い!!などのトラブルは非常によく見受けられます。
上記の様にトラブルとなる場合の多くは「署名捺印をしたくない」「親の代から簡単に署名捺印はするなと言う遺言で・・・」「元々の境界の位置と違う気がする」「あなたの親に酷い事をされたので協力は出来ない」「お願いされるのだから誠意を見せてくれ!!」「今まで管理も何もされていなかったせいで、私は迷惑していたので協力は出来ない!!」などが多く見受けられます。
以上のようなケースは、大変多く見受けられますのでご注意が必要です。不動産売買の多くは、中古住宅としてご売却される場合、境界杭が無い場合は売主の方で復元が原則となります。土地として販売される場合も同様に、境界杭が無い場合には境界杭の復元が必要となる他、測量図が古い場合には確定測量が必要となるケースも多くございます。
対策としては「近隣の方々との良好な関係作りをしておきましょう」

■越境物編
越境物と言っても沢山の種類がございます。木々や植物から宅地を囲んでいる土留めブロック、フェンス、住宅の屋根や軒、物置など様々です。また、ご自身が隣地の方へ越境している場合や、相手方が越境してしまっているケースなどもございます。そう言った場合、比較的越境が解消出来る場合であれば事前の越境解消。中々解消できない問題であれば、越境先と越境物に関しての覚書を交わすなどの対処が必要となってまいります。
①木々の越境の場合。
木々の越境、枝の越境の場合は比較的難しい問題ではございません。ご自分の木々や枝が隣地の方の敷地に越境している場合は、越境している部分を剪定するまたは切っておきましょう。隣地の方からの越境の場合は「隣地の方から承諾を頂いてから切る、または隣地の方自ら切って頂く」様に対応しましょう。
②擁壁、ブロック、フェンスや屋根・軒越境の場合。
土留め擁壁が越境している場合は、事前の解消は非常に困難となる場合が多くございます。そう言った場合は、隣地の方と「覚書」を交わして対処しましょう。
覚書取り交わしの際にトラブルとなってしまう可能性もございますので十分な注意が必要となります。実際に(覚書では無く、売るなら直してくれ!!と言われたと言うケースもございます。)

■配管が私設管の場合
ご所有不動産が公道に接している場合、基本的には公共の上下水道管をご使用されているかと思いますが、私道(二項道路・位置指定道路)と言われる道路に接している場合、道路に埋設されている配管(上下水道)は私設管の可能性がございます。
(私設管とは、公共管とは違い、個人所有の管と言う事になります。)
私設管の場合は、管所有者とのどの様な取り交わしのもと、配管を使用しているか買主へお伝えしなければなりません。又、何の取り交わしもされていない場合は、配管使用に関する「覚書」の取り交わしが必要となります。
実際に、所有者が変わるならば、新たに配管の引き直しをして頂きたいと言われたケースもございます。

■道路が公道で無い場合
現在接道している道路が公道では無く私道(二項道路・位置指定道路)の場合。道路のトラブルは非常に多く、私道トラブルは昔からございます。
接道道路が私道の場合。道路の持ち分をお持ちかお持ちでないか?と言う問題も非常に大きく関わってまいりますが、それと同じ位大事になってまいりますのが、道路持ち分所有者全員から第三者へ譲渡した際にも使える「通行承諾、掘削承諾」を取得しているかしていないか?と言う問題になります。万が一お持ちでない場合、様々な問題が出てきてまいります。①道路からの上下水道の引込工事が出来ない。②工事を途中で中断させられてしまう。③徒歩での通行は可能でも車での通行が出来なくなってしまう。④工事車両の通行が出来ない。などなど、様々です。
事前に道路所有者全員から第三者へ譲渡した場合でも対応出来る内容で「通行承諾・掘削承諾」を取得しておきましょう。
実際に、不動産を売却される場合に、道路所有者より「通行承諾・掘削承諾」の書類が取得出来ないと言ったトラブルは非常に多くございます!!仮にそうなった場合は、売れない不動産となってしまいますので十分ご注意をして下さい。

上記が不動産売却時によくトラブルなってしまうケースとなります。


まとめ
いずれの問題も、必ず第三者の方(隣地の方・利害関係がある方)が関わってまいります。トラブルに発展する場合、第三者側の方の言い分として多いのは「自分には関係が無い」「何で協力しなければならないのか?」「昔同じような事をやられた!!」「親の代の話はよく知らないが、親は親、私は私なので・・・」「あまり付き合いも無いので・・・」などのお話しを良くお聞きします。
対策としては、やはり近隣住民の方々と友好的な関係を作る、保つと言う事が非常に重要なこととなってまいります。
これまでの内容で、トラブルに発展してしまいますと、自己にて解決をするのは非常に難しく、解決する方法としまいては「弁護士」の介入が必要となり、時間・費用も必要となってまいります。


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