不動産売却を検討していると、土地と建物の「按分」という言葉を耳にすることがあるかとおもいます。
按分とは一体何か、按分の方法や注意点はどんなものがあるのか、疑問に感じている方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却を検討されている方に向けて、按分をテーマについて解説します。
不動産売却に関係する土地と建物の「按分」とは
「按分」とは、「あんぶん」と読み、元来、基準となる数量に比例した割合で物を割り振ることを言います。
ここから派生して、不動産売却においては、不動産価格のうち、建物と土地の価格の内訳を決定しておくことを言います。
不動産売却を行う場合、広告などには土地＋建物の総額が表示されているものです。
この総額のうち、いくらまでが建物の価格なのか？、いくらまでが土地の価格なのか？
このように、価格の内訳を決定することを按分とよんでいます。
不動産自体を按分する場合の方法とは
按分には、その具体的な方法が定められていないため、おもに次のような方法が活用されています。
固定資産税評価額をもとに按分する
固定資産税評価額とは、不動産の固定資産税を算出するために国や自治体によって定められた評価額です。
決まった計算方法で算出できるため、双方にとって納得しやすく、非常に多く用いられる一般的な方法として知られています。
不動産鑑定士に依頼して按分する
不動産の適正価格を算出する専門家である不動産鑑定士に依頼し、その鑑定評価額に従って按分する方法です。
専門家に依頼するため報酬費用が発生してしまう一方で、その土地と建物の状況に即した按分がかなえられる方法です。
不動産売却時に按分するときの注意点
按分をおこなう際には、次の2つの注意点をおさえておくと良いです。
当事者双方が納得できる方法をとる
不動産を按分すると、どのように按分するかによって、買主と売主の消費税の負担額が異なってきます。
そのため、消費税を支払う必要がある売主側は、可能な限り建物の比率を下げたいと考えることが一般的です。
対して買主側は、消費税の金額分は後日控除できるため、建物の比率が高いほうが多くの還付金を得られます。
おたがいの要望が正反対になりがちなため、建物に関する按分はトラブルにもつながりかねません。
買主と売主がおたがいに納得できる、合理的な方法をとることをおすすめします。
※消費税に関して、正確には「建物消費税」と呼ばれるものとなります。この建物消費税は、課税業者である売主が中古住宅や中古マンション、中古アパート、中古ビルなど、建物の取引を行う場合に発生致します
point！！売主側が不動産会社や課税業者に限られるものとなりますので、一般個人の方が売却される場合には発生は致しません。
第三者から見ても合理的な判断を
建物は、いずれ中古資産として減価償却されます。
しかし、建物の按分を極端に低くしている場合、減価償却費も適正でないとみなされて、トラブル発生のもととなります。
不動産を按分するときには、第三者から見ても適正と思える価格でおこないましょう。
まとめ
今回は、不動産売却を検討されている方に向けて、按分をテーマについて解説しました。
今回の建物消費税に関しては、一般個人の方には適用されず、課税業者が所有者となっており、不動産売却を行われるケースとなります。
不動産売却をするときにおこなわなくてはならない按分は、一方的に決めず、だれが見ても適正と思えるような合理的な方法をとることをおすすめします。
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