現在の2022年時点での不動産取引に関しましては、買主保護と言う傾向が非常に強くなって来ております。実際に売買契約書の特約欄などを見てみましても、同じ事が言えます。考え方としましては「売主は、不動産を不動産売却した場合、不動産がお手元から離れてしまいますので、不動産を購入してからこれから長く所有し、または居住していく買主側を保護しなければならない」と言う考え方の傾向にあるからです。その代表的例が2020年4月に大きく民法の改正がありました。今までは、瑕疵担保責任と言う名称での責任でしたが2020年4月からは、契約不適合責任と言う名称へと変更となり、今までとは内容も異なり、不動産を不動産売却される売主にとっては非常に大きな責任が課せられる事となっております。
こう言った事も考慮すると、売主としては不動産の売買だけでは無く、引き渡し後にも少しでもリスクが無い取引にしたいと思われるのではないでしょうか？
そこで、不動産をご売却される場合の中古住宅or土地と言う事でのお話しとなります。
最初に中古住宅として不動産売却した方が良いのか？土地として不動産売却をした方が良いのかの見極めのpointです。
①築年数
②震災時の被害状況（建物の歪みや傾き）
③建物の修復状況
④屋根、外壁の劣化状況
大まかにはこの4項目にて判断が出来ます。各項目についての説明をさせて頂きます。
①築年数についての説明
皆様もお分かりになります様に、築年数の経過に関しては、築年数が比較的浅い（約20年前後）の場合は、中古住宅としてのご売却でも問題が無いケースが多く見受けられますが、築20年以上経過している建物の場合、建物自体や設備等に関して、経年劣化や自然損耗などによって、建物自体に傾きや歪みが生じているケースもございます。また、設備等に関しても故障や不具合なども生じているケースも多く、事前にしっかりとした調査と説明を買主へ行わなければ、引渡し後に大きなトラブルとなってしまうケースも考えられます。
この他に、建物が新耐震基準に適合している住宅なのか？旧耐震基準のままなのか？と言う事も重要な要素となってまいります。
②震災時の被害状況（建物の歪みや傾き）についての説明
東日本大震災時に、建物に大きな歪みや傾きが生じてしまっている住宅がございます。東日本大震災後に建築された住宅であれば問題は無いと思いますが、東日本震災を一度でも経験しておられる住宅の場合、レーザーレベルなどで傾きをしっかりと調べ、傾きがあるのか？無いのか？によって判断しましょう！！
建物の傾きに関する告知の目安は、1000分の6以上となります。
仮に、建物の傾きや歪みがあった場合に修復を行うと言う場合には、非常に大きな費用がかかります。
③建物の修復状況についての説明
大きな費用がかかってしまわれる為、中々建物の内外、設備までを大規模にリフォームやリノベーション工事をされていると言うケースも珍しいのですが、多い例としまいては、過去に一部だけのリフォームを行っていると言うケースは非常に多いのではないでしょうか？実際には一部分だけの修復と言う事になりますので、今後その他の所が心配になります。建物全体として考えますと、目視で判断できる所だけでは無く、壁中、断熱材の状況、床下、屋根裏、基礎の状況から白蟻の状況、配管など項目は様々です。大規模にリフォームをされていない場合には、リフォームをされていない箇所が現在どの様になっているのか？事前に把握し、買主へしっかりとお伝え出来ていない場合、不動産の引渡し後に、仮に買主側でリフォームやリノベーション工事を行った場合や、建物の調査を行った場合に何か問題が発見された場合、売主の契約不適合責任となってしまうケースもございます。
④屋根、外壁の劣化状況についての説明
近年多くお聞きする様になりましたのが、屋根や外壁についてです。皆様もお分かりになります様に、屋根や外壁は一年中、太陽による紫外線や風、雨、雪などに野ざらしの状態ですので、当たり前ですが劣化も致しますし、傷んでもまいります。屋根や外壁の塗装時期は材質や塗料などによっても大きく寿命が異なってまいりますが、平均して約15年前後と言われております。
仮に、屋根や外壁の塗り直しをされていないと言うケースの場合考えられるのが、屋根や外壁のヒビ割れや損傷個所、外壁のつなぎ目のコーキングの劣化による隙間からの雨水の侵入等が考えられます。そうなりますと、雨漏りや外壁内への雨水の侵入などにより建物自体として、腐食やカビ、白蟻の被害など様々考えられます。
以上の4項目を考慮して、中古住宅として売却した方が良いのか？土地として売却した方が良いのか？をしっかりと考え、判断しましょう。
point！！
上記の4項目の他に、実際にあったケースで、屋根裏部屋が「コウモリ」の住家となっていたり「ハクビシン」の巣となってしまっており、糞や尿により悪臭の発生、カビ、木部の腐食なども瑕疵や契約不適合責任の対象となります。
まとめ
結論ですが、中古住宅として不動産売却をされた方が、実際の売買価格は高くなるかと思いますがその分、買主への責任も大きくなります。土地として不動産売却された方が価格は安くなりますが、責任は少なくなります。
point！！
※中古住宅として不動産売却される場合、建物の設備、建物自体に対してのしっかりとした告知が必要となり、知らず知らず売却し、買主へ引渡しを行った場合。後々、契約不適合責任となるリスクがある。
※建物や設備、その他に関して、売主が把握されていない、知らなかった事などについても、買主への事前の告知がなければ、契約不適合責任の対象となります。
※土地として不動産売却される場合、既存の建物に対しての責任が一切無く、土地に対しての契約不適合責任となります。多くの場合は、地中埋設物が発見された場合となります。
その他については、中古住宅、土地どちらで不動産売却を行われても、基本的なリスクは同じとなります。
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