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実務編⑰ 不動産買取(不動産会社での買取って何で相場より安くなるの?)

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実務編⑰ 不動産買取(不動産会社での買取って何で相場より安くなるの?)

カテゴリ:不動産買取

今回は、不動産を不動産業者に買取ってもらうと言う事についてのお話しをして行きたいと思います。
何で不動産会社が買取をする場合、相場よりも大幅に金額が下がるの??
前回お話しさせて頂きました、実務編⑬ 不動産売買(不動産業者による買取について)の様に、仲介業者が介入するケース、しないケースでも買取の金額には大きく差が出てまいりますが、それとは別に今回は買取を行う業者側(内情)のお話しとなります。

買取を行う不動産会社の場合、その買取理由は大きく2種類に分かれます。
①買取を行い、会社で保有して行く場合
※アパートやビル、アパートやビルの用地などの投資要素としての価値が高い物件で、賃貸収益を得る事を前提としたケースとなります。

②買取を行い、市場で再販を行う場合。
※一般住宅やマンション、一般的な土地の多くの場合は、買取後リフォームやリノベーション工事を行う。土地の場合は建物の取り壊しや建物の滅失登記や土地家屋調査士による確定測量、土地の分筆等や造成工事などを行い、再販を行うケース。

以上の2パターンとなります。

不動産会社が買取を行う場合になぜ相場よりも安くなってしまうのか?の理由は、下記となります。
まずは、買取る不動産が市場でいくらなら販売が可能なのか?と言う相場や調査を行い、そこから商品化までの期間、売却に至るまでの期間を考慮して全体でどのくらいの期間が必要なのか?と言う金額と期間のライン引きを行います。
そこから、商品化するまでに必要な費用の算出、その他の費用の算出、維持費の算出を行い、その後買取の金額が最後に決定致します。簡単にはこの様な流れとなり、重視されるのが「いくらで売却が出来るか?どのくらいの期間と維持費が必要となるのか?」と言う点となります。
では、不動産業者が買取を行い、販売をする為に必要となる費用の大まかな内訳を見て行きましょう!!

<不動産会社が買取から商品化、販売・その後まで想定しなければならない費用の内訳>
①不動産仲介業者が介入し不動産を購入する場合には、仲介手数料。
※実務編⑬ 不動産売買(不動産業者による買取について)でお話しした通り、直接の買取の場合には仲介手数料はかかりません。

②購入した際の登記費用。
※ケースにもよりますが、一般の方が購入した際の居住用と違い、通常よりも高い。

③購入した際の不動産取得税。
※ケースにもよりますが、一般の方が購入した際の居住用と違い、居住用不動産の取得ではない為、通常よりも高い。

④中古住宅・マンションの場合には、リフォームやリノベーション工事費用。
※中古住宅・マンションのリフォーム工事費用は、状態にもよりますが、170万~500となります。

⑤中古住宅を土地として販売する場合には、建物の解体費用、建物の滅失登記費用。
※建物解体費用は、建物の大きさや材質、築年数によって大きく異なります。一般的な木造の建物で一般的な大きさの場合は約180万~200万中盤となります。この他に材質が鉄骨やコンクリートの場合は更に高額となり、建物にアスベストが万が一含有しているケースの場合は、木造解体費の3倍~5倍の費用負担となるケースもございます。

⑥中古住宅、土地の場合で、境界杭が無い場合には、境界杭の復元や確定測量費用。
※境界杭の復元の場合は1本の復元で数万円ですが、確定測量となった場合。土地の面積、境界杭の本数、隣地立会者の数などによって金額は異なります。その場合、50万~100万となる場合もございます。

⑦擁壁工事が必要となる場合の費用。
※擁壁が越境している場合や現在が二段擁壁、玉石擁壁の場合は、取り壊しと擁壁の再構築が必要となります。その場合、擁壁の高さ、長さなどによって大幅に費用が変わります。
※擁壁の高さが2mを超えてしまう場合、非常に高額な費用が発生致します。

⑧上下水道の引込や、下水管の引込工事等が必要な場合。
※基本的にはいずれも本管からの引込が原則となります。しかし、そうで無い場合の私設管と呼ばれる管からの引込の場合もございますが、引込をする場合には引込の距離、道路からの埋設の深さなどにより大幅に費用が変わってまいります。

⑨土地の分筆、造成工事が必要な場合。
※土地が大きくなれば大きくなるほど買取単価は下がります。その理由は、土地が大きくなりますと、基本的には造成工事を行い、土地を分けて販売する為です。この造成の工事と言うのが非常に費用がかかります。例えば、道路を造らなければならない、道路と宅地への配管の埋設や引込、転回所を設けたり、水路を造らなければならなかったり、土地と土地の間に擁壁工事が必要だったりと様々です。費用は造成業者へ依頼し見積もりを取得するしかありませんが、必ず高額となります。

⑩金融機関より借入を行い買取をする場合。
※金融機関より借入を行い買取を行う場合は、もちろん銀行の手数料、利息、保証料などが費用として必要となります。その場合の融資は1年手形と言う形式になりますので、不動産の買取から商品化、そして販売、引渡し迄を最大で1年間までと言う期限付きの融資となります。

⑪不動産業者が再販を行う際に中古住宅やマンションの場合は建物消費税が必要。
※不動産業者が不動産を購入し、再販を行うと言う事は「業」と言う扱いになります。その場合、建物に関しては動産と同じ扱いとなり、建物分の消費税を納めなければなりません。これが建物消費税となります。建物消費税に関しては、不動産の金額自体が高額となる為、納める建物消費税も高額となります。不動産会社も同じように建物に対しての10%の納税が基本的な考え方です。
※土地取引(土地再販)の場合は建物が無い為、建物消費税はありません。

⑫引渡し後、数年は何かあれば売主業者の責任となる為。
※中古戸建、中古マンション、土地と全てに関して引渡し後、ある一定の項目に関しては、何かあれば数年間は売主に責任が問われる為、その分の費用も算出しておかなければならない。

⑬建物内に残置物がある場合。
※建物の内外に残置物がある場合、残置物の撤去費用が必要となります。一般的には約25万~35万となるケース多くございます。

⑭庭木が生茂っている場合。
※庭木がお生茂っている場合には、庭木の撤去を行いますが、木の剪定又は木の根までを撤去すると言うケースの場合では大きく費用が異なります。

⑮不動産業者の利益
※不動産業者も慈善事業ではありません。また高額な費用も先行で算出し、最後まで売りきらなければならないと言う大きなリスクもございます。その中でもちろん利益も見込まなければなりません。

⑯不動産が売れ残る可能性も考慮する。
※不動産業者は再販時に、予定通りに売却出来ない可能性もあると言う事を考慮しなければならない。不動産に関しては、世の中の状況・買主の状況などによって相場や不動産の流通性(動き)と言うのが大きく関変化致します。その際万が一、予定通りの売却が困難な場合には、価格の見直しや、売却条件の見直しなどを行わなければならず、大きなリスクを伴います。

以上16項目が大間かな不動産会社による不動産の買取が相場よりも安くなってしまう理由となります。


<まとめ>
不動産会社による買取は、基本的に不動産会社が再販する時の売値からの逆算で算出されます。
買取った不動産をまずは商品として売り出しが出来る状態にしなければならず、その後売りきらなければならないと言う大きなリスクを伴うからです。


私たち株式会社ふぁみりあは、仙台圏を中心に、宮城県全域にて「不動産のご売却・不動産の買取」に特化!!した事業を展開させて頂いております。

我々、不動産売却時のプロフェッショナルとして、売主様のニーズに真摯にお応えいたしますので、何でもお気軽にお問い合わせ下さい。

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