私ども株式会社ふぁみりあでも、不動産の査定をさせて頂きます機会が非常に多くございます。その中で、売主様によっては数社～数多くの不動産会社に査定のご依頼を出される売主様もいらっしゃいます。そう言った中で、売主様より良くご相談を頂くのが、リフォームをしてから売りに出しましょう！！更地にしてしまってから売りましょう！！と言う提案を不動産会社の方から言われるが、どうなのですか？と言う質問を頂きます。
良くご相談されるのが、中古での不動産売却であればリフォーム、土地での不動産であれば解体をしてその分の費用を売買価格に上乗せし、不動産に付加価値を付けて高く売りましょうと言う内容のお話となります。
当社からの見解を踏まえましての結論から言いますと、答えは先行でのリフォーム、解体は原則NOです！！
まずは、各メリットとデメリットをお話しさせて頂きます。
先行でリフォームをしてから売却される場合
＜メリット＞
①仲介業者が売りやすくなる。
②先行でリフォームをしているので、引渡し後のトラブルリスクが格段に無くなる。
＜デメリット＞
①全面リフォームでは無く、部分的なリフォームを中途半端に入れてしまうと、リフォームが入っている箇所と入っていない箇所の線引きがハッキリと出てしまい、見た目にも印象的にも悪くなる。
②リフォームを先行でされると言う事は、住宅が売れる前にリフォーム費用を先行で捻出しなければならず、売主の負担が大きくなる。
③リフォームを行ったからと言って、売主の希望通りの価格、仲介業者から提案された価格で売れる保証が無い。あくまでも可能性と言う事。
④希望の金額で売れない場合、先行で出したリフォーム費用分がマイナスになる可能
性もある。
⑤買主より価格の交渉が入った場合、価格交渉の余地がなくなる可能性がある。
⑥買主自身でリフォームやリノベーション工事を行うケースも多く、先行で算出したリフォーム工事が無駄となってしまうケースも。
以上が中古住宅、中古マンションの場合となります。
先行で解体更地にしてから土地を売却される場合
＜メリット＞
①更地となっている事で、土地全体を見渡せ、隅々まで確認出来るので、後々トラブルとなるリスクが減る。
＜デメリット＞
①解体を先行でされると言う事は、土地の売却が決まる前に解体・建物滅失登記費用を先行で捻出しなければならず、売主の負担が大きくなる。
②解体を先行で行ったからと言って、売主の希望通りの価格、仲介業者から提案された価格で売れる保証が無い。あくまでも可能性と言う事。
③希望の金額で売れない場合、先行で出した解体費用分がマイナスになる可能性もある。
④買主より価格の交渉が入った場合、交渉の余地がなくなる可能性がある。
⑤解体を行う事で、解体を行った年に売却～引渡しまでが完了出来ない場合、翌年の固定資産税額が大きく増額となる。
⑥多くの買主様には、必ずと言って良いほど希望のハウスメーカーがいらっしゃいます。その場合、買主自身で解体を行うケースも少なくありません。そうなると、解体更地の費用を算出しなくても良かったと言う結果になります。
以上が大間かなメリットとデメリットとなります。
まとめ
不動産売却を行われる際に、先行でのリフォーム工事や先行での解体更地と言う提案やキーワードが出た場合には、一度しっかりと売主様自身でお考え下さい！！
■先行で解体やリフォーム工事を行ったからと言って、その分を上乗せした金額で売却出来る保証は無い！！マイナスとなる可能性も高い。
■希望の金額で売却出来なくても仲介業者は責任を取ってはくれません。結果的には売主の自己責任となってしまいます。
■不動産会社によってでは無く「担当される営業マン」によって提案は変わる
私たち株式会社ふぁみりあは、宮城県全域にて、仙台市を中心に不動産売却専門会社として、「不動産売却・不動産買取」に特化した事業を展開させて頂いております。
我々、不動産売却時のプロフェッショナルとして、売主様のニーズに真摯にお応えいたしますので、何でもお気軽にお問い合わせください。
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