実務編① 不動産売却・譲渡税に関するポイント「相続案件」
不動産売却を行った後に課せられる「譲渡税」について以前お話しをさせて頂きましたが、今回は、「相続した不動産に現在住んでいない、相続した時点から何年も経過している。住まなくなってから何年経過してしまっている」などの不動産を不動産売却された際に良くある「譲渡税」についてのポイントをお話させて頂きます。
ポイント①相続された不動産の所有期間は何年のご所有期間になるのか？（両親がご所有されていた期間も含みます。）
ポイント②両親が不動産を購入された時の書類や領収書などが残っているのか？（購入費、建物の請負金額、購入時の登記費用を含む雑費などの領収書など）
以上の2ポイントが非常に大事なポイントとなります。それは、ポイント①の内容によって、譲渡税の税率が、所有期間5年未満（39.63％）、5年以上（20.315％）と税率が大きく異なります。
ポイント②の内容によって譲渡税計算の根本的な指標が大きく変わってまいります。
■譲渡税の基本的な計算式
（売却金額）－（購入費 ＋ 購入費雑費 ＋ 売却時雑費）＝（残金）×（譲渡税）＝（譲渡税納付金額）
■例文、計算例（下記内容を例として計算してみましょう）
〇両親が不動産を購入した時の金額2,000万、
〇購入した際に要した費雑200万
〇不動産売却を行った時に要した雑費100万
〇不動産売却を行った際の売却金額2500万
〇所有期間10年以上の場合
以上の条件を基に、各計算をして行きます。
（例①両親が当時購入した時の書類が有る場合）
（売却金額）2,500万 －（（購入費）2,000万 ＋（購入費雑費）200万 ＋（売却時雑費用）100万）＝ （残金）プラス200万 。このプラスとなっている200万 ×（譲渡税率）20.315％ となり（納付譲渡税額）40.63万となります。
（備考：計算上プラスとなっている200万円に対しての課税となります。）
（例②両親が当時購入した時の書類が無い場合）
（売却金額）2,500万 －（（購入費）不明 ＋（購入費雑費）不明 ＋（売却時雑費）100万）＝（残金）不明 ×（譲渡税率）20.315％ ＝となりプラスなのかマイナスなのか分からず計算が成り立ちません。そこで（注意ポイント）両親が当時購入した際の金額の証明が出来ない、当時の書類が無いと言う場合には「売却金額の5％」が当時の取得費として計算されます。そうなりますと！！（売却金額）2,500万 ×（みなし取得費率）5％ ＝ 当時の（購入費）125万となってしまいます。こう言った点を考慮して計算すると、下記のようになります。
（売却金額）2,500万 －（（購入費）125万 ＋（売却時雑費）100万）＝（残金）プラス2,275万 ×（譲渡税率）20.315％（納付譲渡税額）462.16万となります。
（計算上プラスとなっている2,275万円に対しての課税となります。）
両親が不動産を購入した際の書類等が無いのと有るのでは譲渡税の納付額がここのまで大きく異なります。（納付額11倍以上！！）※もちろん、手残り額も大幅に変わってまいります。
例① 譲渡税納付額40.63万円
例② 譲渡税納付額462.16万円
差額は421.53万円！！
まとめ
相続された不動産、贈与を受けられた不動産をご売却される場合。譲渡税の課税に関してのまとめとしては、下記となります。
①所有期間の確認と所有期間に応じて適用される税率の確認。
②3,000万特別控除が対象となるのかの確認。
③相続、贈与の際に、両親が購入された際の書類や領収書などが残っているのかの確認。
④譲渡税の考え方としては、基本的に不動産売却を行い、プラスとなった金額に対して課税されます。
以上の3項目は必ずご確認下さい。
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