不動産のなかには、建て替えや増築などができない、「再建築不可物件」という物件があります。
この記事では、再建築不可物件とはどういうものか、また、リフォームやローンについて解説していきます。
物件の購入を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
再建築不可物件のリフォームはどこまでできる？
建物の再建築が難しい物件のリフォームをする場合、法的な制限により、その範囲が限られています。
再建築不可物件についてや、リフォームできる範囲についてご説明いたします。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、再建築に必要とされる建築基準法の「接道義務」を満たしていないために、建物の建築・改築や修繕などができない物件のことを指します。
建築基準法の「接道義務」とは、敷地に接する道路の幅や接している面の長さが規定の値を満たしていなければ、その敷地で建物を建築してはいけないという法律のことです。
緊急車両が入れるように、幅4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければならないことや都市計画区域・準都市計画区域内にある場合など他にも条件があります。
再建築不可物件のリフォームについて
再建築不可物件でもリフォームをすることは可能です。
ただし、リフォームをするには建築確認申請が不要な工事のみに限定されてしまいます。
建築確認とは、工事をする前に、その家が建築基準法を満たしているかどうか確認することです。
建築確認は増築や改築、同一敷地内での移転、大規模な修繕・模様替えなどをおこなう際に必要になってきます。
上記のような工事であっても、一定の規模や条件下では建築確認は不要になってきます。
●防火・準防火地域外での10㎡以内の増築、改築、移転
●1/2を超えない修繕や模様替え
以上の工事なら、再建築不可物件でもリフォームをすることが可能です。
再建築不可物件をリフォームする際のローンについて
増改築や修繕ができない物件では、ローンが組める場合と組めない場合があります。
ここからは再建築不可物件とローンについて解説していきます。
住宅ローンを組むことは難しい
再建築不可物件を購入する場合、住宅ローンを組める可能性は低いです。
なぜなら、債務者の返済リスクが高いからです。
再建築不可物件は、もし火事や地震などで家が倒壊してしまうと、その土地に再び家を立てることができません。
そのため、物件購入者には住居を失ってしまったら、別の場所で新居を探す必要があります。
そうなると、生活が苦しくなり、返済も滞ってしまう可能性があるため、簡単に融資を受けることはできません。
リフォームなら組める
再建築不可物件は住宅ローンを利用することは難しいですが、リフォームローンを組むことは比較的簡単です。
ただし、住宅ローンよりも受けられる融資が少ないことや、金利が高いことは念頭に置いておきましょう。
再建築不可物件をリフォームする際の注意点
再建築不可物件は、安く購入できる分、リスクも大きいです。
ここからは再建築不可物件を購入するうえで、どのような注意点があるのか説明していきます。
新築と同じくらい費用がかかる
フルリフォームをしてしまうと、1,000万円以上かかる場合があるため、土地と建物代を入れると、新築物件ほどの価格、それ以上の価格になってしまうことがあります。
工事できないことがある
接道義務を果たしていない物件ですと、工事のための機材を搬入できなかったり、足場が悪かったり、本来重機や車両を必要とする工事が人力での工事となる場合があるので、そもそも工事などができないケースや通常よりも工事費用が高額となる場合があります。
まとめ
再建築不可物件は上手に利用すれば、一般的な物件よりも安く購入することができます。
しかし、複雑な権利の関係や法律の壁などもありますので、購入を検討する際は、要点をしっかりと押さえておきましょう。
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