不動産を売却するときは、ケースにもよりますが、ご売却される土地面積の境界杭の復元又は境界確定をすることが必要です。
古い土地など、測定面積が昔の測量技術による場合、正確ではないことがあります。
売却するときに、実際の面積と書面上の面積に違いがあればトラブルの元であり、不動産売買の際に「売主による境界の明示義務」と言うのがございますので、境界杭などが無い場合は測量等が必ず必要となります。
ここでは不動産売却時に知っておきたい「測量が必要な不動産の条件や筆界・所有権について」、「測量にかかる費用・時間や測量図の種類」についてご紹介します。
不動産の売却に必要な境界確定の知識～測量が必要な不動産の条件や筆界・所有権について～
測量が必要な不動産の条件には以下があります。
隣地との境界が不明な場合（境界杭などがない）
境界が不明な場合は隣地とトラブルになりやすく、買い手にとっては大きな不安材料となってしまいます。
土地や家屋の調査士に依頼して、境界を明らかにする必要があります。
市街地など地価が高い場合
地価の高い土地では、0.1㎡の差でも資産価値の差が大きくなる場合があり、面積を正確に知る必要があります。
実際の面積と登記簿記録とが大きく違う場合又は、測量をされた時期が古い場合
測量がされていない土地の場合原則、登記簿の面積で契約することになりますが、その登記簿上の面積と実際の面積が大きく違う場合は、測量後の実測清算と言う方法を取るケースも多い為、測量は必ず必要となります。また、昭和に測量された土地の場合、既に30年以上前の測量となり、当時とは測量の精度はもちろん違いますし、昭和の時代ですと、測量の機器を使用せず、テープで計測しそのまま登記を行っていた時期もございますので、非常に信用性に欠けるため、やはり測量が必要となります。
相続税を物納で納める場合
相続税を金銭で一括払いできない場合など、不動産を物納することが可能です。
その場合、境界が明確になっていない土地や、隣地の所有者から境界に関する合意がとれていない土地では物納できません。
土地の境界には、「所有権界」と「筆界」があります。
所有権界とは
法律上、「私法上の境界」と呼ばれ、登記上では反映されていない、お隣同士が手続きなく勝手に取り決めている境界です。
筆界とは
法務局の「地図・公図」に記されている不動の境界線で、所有権界に対して「公法上の境界」です。
お隣同士で勝手に変更はできない境界です。
不動産売却に必要な境界確定の知識～測量図の種類や測量にかかる費用・時間～
測量図の種類は以下の3つがあります。
確定測量図
基本的に、売買契約の際に用い、隣地や接道する道路の所有者との立ちあいのもと、境界確定されたものです。
地積測量図
法務局にある公的な図面で、確定測量による境界点を起点に測量して登記されたものです。
ただし、作成した日が古いものだと、境界確定のための所有者の立ちあいがおこなわれていない場合もあります。
現況測量図
現況を図ったもので、境界確定のための所有者の立ちあいはなく、その土地を単純に測量した図面です。
この立ちあいの人数などにより、費用はかわり、現況測量の場合は一般的な100㎡程の整形地で、約10万円から20万円の費用がかかります。
確定測量の場合は、一般的な住宅用地で約40万円から50万円かかります。
市区町村の道路などに接している場合は約50万円から60万円、国道に接していると約60万円から80万円かかります。
時間も立ちあい人数によりかわってきますが、立ちあい日程の調整や図面作製時間などを含めて1か月から3か月程度かかるといわれています。
まとめ
「測量が必要な不動産の条件や筆界・所有権について」「測量にかかる費用・時間や測量図の種類」は、不動産の売却に必要な境界確定に関する知っておきたい内容です。
これらの知識は、不要なトラブルを避けることができ、スムーズな売却につながるため、しっかり理解しておきましょう。
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