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実務編59 不動産売却における重要ポイント、不動産所有者と「認知症」について!!

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実務編59 不動産売却における重要ポイント、不動産所有者と「認知症」について!!

カテゴリ:不動産売却

今回は、最近よくご相談を頂く案件から「不動産所有者、高齢化、認知症、介護施設費用の負担」この4つをテーマにした問題のお話をして行きたいと思います。
ここ最近ご相談を頂きます例としまして下記の様なご相談が多くございます。

<ケース1>
親が高齢となり現在認知症を患い、介護施設に入居しているが、親の貯金も無くなって来ており、介護施設費用の負担が厳しく実家を売却して捻出したいが、認知症の親名義の実家の売却は出来ますか?

<ケース2>
現在認知症の親を引き取って介護しているが、ヘルパーさんなどの介護費の支払いなどが厳しく、その費用を確保する為、認知症の親名義の実家を売りたい!!

<ケース3>
身内である兄弟、親族間の仲が悪い為、相続時には必ず揉める事が目に見える為、親がまだ生きている間に実家を含む資産を整理・処分をしておきたい!!兄弟や親族は皆賛成している為、現在認知症ではあるが親名義の実家を売却して欲しい!!

<ケース4>
父が亡くなり、母親は現在介護施設にいるが現在は認知症を患っており、これから相続する予定の実家を売却して母親の介護費用に充てたい為実家を売却して欲しい!!

など、ここ最近上記を含むようなご相談を多く頂きます。
結論から申し上げます!!
認知症である所有者様の不動産を、親族や子などの第三者が処分や売却を行う事は出来ません!!また、認知症を患ってしまっている相続人の方がおられる場合も含め、どの場合も「成年後見人制度」の利用が必要となります。
<ポイント!!>
民法上、認知症を患った人は「意思能力のない者=意思能力者」として扱われます。 そして意思能力がない人の契約行為などは「無効」又は「取り消せる」ことになっています。 また、勝手に財産を処分したり、財産を例え本人の為と思っての消費や処分も原則させる事は出来ません。こうした意思能力がない、または低下していると言うことは、医師の診察によって明らかになりますが、もし医師から「認知症である」と診断を受けると、法律行為が全て無効とされるのです。


親が認知症でも不動産や財産を処分したい場合は?


方法としては、正式な手順を踏んでいくしかございません!!
その方法とは「成年後見人制度」と言う制度を利用して行く方法となります。
成年後見人とは?
成年後見人は、痴呆症などになられたご本人の生活・医療・介護・福祉など、身のまわりの事柄に目を配りながらご本人を保護・支援を事務的な面から行います。 例えばご本人の不動産や預貯金等の財産を管理したり、ご本人の希望や身体の状態、生活の様子等を考慮して、必要な福祉サービスや医療が受けられるよう、利用契約の締結や医療費の支払などを行ったりします。事の世話や実際の介護などは、成年後見人の職務ではありません!!
成年後見人は事務的な職務・支援となりますので、ご本人の財産管理などについて家庭裁判所に報告するなどして、家庭裁判所もしくは成年後見監督人等の監督を受けることになります。


成年後見人は誰がどの様に選ばれるの?


では、成年後見人はどの様に誰によって選ばれるのか?
成年後見人等の選任者、選任に当たっては「家庭裁判所」がご本人にとって最も適任だと思われる方を身内や外部より選任します。
申立ての際に、ご本人に法律上又は生活面での課題がある、ご本人の財産管理が複雑困難であるなどの事情が判明している場合には、弁護士、司法書士、社会福祉士など、成年後見人等の職務や責任についての専門的な知識を持っている専門職の方が成年後見人等に選任されることがあります。
なお、誰を成年後見人等に選任するかという家庭裁判所の判断については、不服申立てをすることができません。

重要ポイント①
仮に外部より弁護士の先生などが選任された場合、無料ではありません!!一般的には毎月数万~の費用が、弁護士の先生への報酬として発生致します。

重要ポイント②
成年後見人の選定には、現在ではお身内の方が選定されるケースは稀となります。


弊社「不動産売却専門」会社 株式会社ふぁみりあホームページには、下記をクリックして見て下さい!!



成年後見人制度を利用した場合の期間やその後は?

成年後見人制度を利用した場合の申請費用は一般的には十万単位~数十万となります。費用に開きがあるのは、司法書士に依頼をするか弁護士に依頼をするか?各先生方の報酬に差がある為となります。申請期間には、一般的に約3ヵ月~4ヵ月と言う期間が一般的となりますが、場合によっては更に期間を要する場合もございます。
成年後見人が選定されてからは、ご本人の代わりに代理人として、生活全般を含む財産管理などの事務的支援を成年後見人が行ってまいります。
不動産売却など資産の売却等に関しまいては、下記の様な流れとなります。

<成年後見人付不動産の売却の流れ>
1.仲介してくれる不動産会社を選ぶ。
※成年後見人が、不動産会社より意見を聞いたり、査定書を取得したりと様々です。
※弁護士の先生や司法書士の先生の場合、お抱えの不動産会社がいる場合が多くあります。
    ↓
2.不動産を売り出す。
後見人が不動産処分の許可を家庭裁判所から得る必要があります
    ↓
3.売買契約を締結。
不動産売買契約書に「停止条件」を付加する必要があります。これは裁判所が不動産処分を許可しなかった場合に、契約が無効となるものです。成年後見人が勝手に、本人の自宅を処分させないための防止策です。
    ↓
4.家庭裁判所に売却許可の申し立てを行う・家庭裁判所の許可を得る。
※この金額、この条件で売却を行っても良いか?と言うように「家庭裁判所」にお伺いを立て、許可をいただかなければなりません。
    ↓
5.売買契約決済、引き渡し

以上が、売買契約~決済(引渡し)までの流れとなります。


当社からのアドバイスとまとめ

高齢化が進む日本社会において、親の介護の問題、介護に伴う費用負担の問題などは、決して他人事では無いと思います。
アルツハイマー病や認知症などを発生してしまった両親の介護、負担、費用の問題、もしそうなったら、考えだしたら切りが無いほどではないでしょうか?
当社でも多くの方より親の不動産を売って介護施設や親の介護生活の資金にしたいと言うご相談を頂く中、既に不動産ご所有者様が認知症になってなってしまっている場合などに関しては、ご協力したくても、お手伝が現状では出来きないケースもございます。そこで、当社からのアドバイスとしては、ご両親を含め不動産ご所有者様が認知症を発症する前に、何方かお身内の方に不動産を生前贈与を行って頂き、贈与税問題に関しては相続時精算課税制度のご使用をおすすめさせて頂いております。
問題が起きてしまってからでは、本件でお話をさせて頂いた様に、成年後見制度をご利用頂くしか方法はございません!!しかし、その前に手を打っておく事によって、ご両親の介護に伴う資金問題は事前に解決はできるのではないでしょうか?
ご自身で介護を行って行くにしても、介護施設にお願いをして行くにしても、必ず介護にはお金・資金は必要となってまいります。

生前贈与については、こちらを参考にしてみて下さい!!朝日新聞社運営のポータルサイトより流用)

相続時精算課税制度については、こちらを参考にしてみて下さい!!朝日新聞社運営のポータルサイトより流用)


私たち株式会社ふぁみりあは、不動産売却専門会社として宮城県全域にて、仙台市を中心に不動産売却のお手伝いまたは、不動産の買取に特化!!した事業を展開させて頂いております。

もちろん、不動産の買取の方は積極的に行わせて頂いております。!!
我々は、不動産売却を専門に行うプロフェッショナルとして、売主様のニーズに真摯にお応えいたします!!また、当社はしつこい営業は一切行いませんのでご安心ください!!不動産売却や不動産に関する事なら何でもお気軽にお問い合わせ下さい。

また、当社ホームページ内にて「不動産売却」をお考えの皆様向けに、「不動産売却や不動産に関するあんな事、こんな事、ふとした疑問?」など、不動産売却に関するお役立ち情報を掲載しております!!

 

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