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実務編㊻ 不動産を売却に出しているのに「中々売れないな~と感じた時」に必要な思考と行動は!

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実務編㊻ 不動産を売却に出しているのに「中々売れないな~と感じた時」に必要な思考と行動は!

カテゴリ:不動産売却

今回は、不動産を「不動産売却に出しているのに中々売れないな~」と言う場合に、売主側で必要な思考と行動についてお話をして行きたいと思います。
不動産売却に関して、ご案件によってはその様にお考えされる売主様も多いのではないでしょうか?その場合の要因・理由と言うのは、シンプルな事が多いです。現在、不動産売却中の売主様、これから不動産売却を行われる売主様のご参考にして見て下さい。


中々売れない場合の要因


①不動産売却案件の価格が相場(買主側目線)よりも高い。
売主様はやはり不動産売却を出来るだけ高く行いたいと言うお気持ちは本当に我々としても分かります。我々も高くは不動産売却を成功させたいと言う気持ちはございます。しかし、主様側にも皆様ご予算もございますし、近年では昔と違い、買主様側でもインターネットなどでも手軽に相場や近隣がいくらで売りに出されているのか?坪単価はいくらで売りに出されているのか?などを簡単にお調べする事が出来ます。相場よりも若干金額が高いだけならば、買主側より必ず価格の交渉やその他の相談事は必ずございます。価格交渉や相談が全く無い、問合せ自体も非常に少ないと言う場合には、不動産売却を行っておられます不動産のご案件相場・購入希望者である買主様側の金額目線よりも大分高いと言う可能性がございます。

<対策>
金額の見直しを行うのが一番です!ではどの様に金額の見直しを行うのか?と言うと、
①不動産会社から不動産流通機構の(成約データ)を出して頂き、実際に売れているご案件のデータと比較して見て下さい。その場合、稀に高くご売却されているデータなどもございますので、そう言ったデータを省いて平均成約価格、成約単価はいくらくらいなのか?と言うデータと比較して見る事が非常に大事な事となります。
②実際に成約されている価格・単価をうのみにしない事。例えば、50坪、2,000万円でご成約されているデータを見れば、取引坪単価は40万円となりますが、ご自身で不動産売却に出されている土地が100坪だったとします。そうなると、必ずしも100坪×40万円=4,000万円とはならない可能性も多いと言う事です。例を見ると、理屈や理論上では4,000万円となりますが、実際とは異なります。それは、高額になればなるほど購入者希望者は少なくなりますし、高額案件を購入出来る所得層の方々になりますと、当り前ですが、幅広い様々な選択肢もございます。また、土地が大きくなればなるほど、金額が高くなればなるほど一般の方々の購入では無く、不動産業者や企業でのご購入と言う可能性が高くなるからです。土地が大きくなればなるほど、成約坪単価は下がって行しまうと言うと言うお考えをお持ち下さい。
ここでご注意!!成約データや現在の在庫データに関しては、各様々な項目(金額や土地の大きさ、成約日、その他)を絞り込む機能が付いておりますので、その不動産会社が不誠実・悪質な不動産会社だった場合、騙されてしまう可能性もございますのでご注意を!!


②不動産売却案件の不動産自体に問題がある場合。
例えば、不動産売却案件が非常に人気のあるエリアなのに建物の建築・再建築が出来ない、売買対象地内に法面もあ含んである。高低差がある崖が隣接してしまっている。不動産売却案件の土地に接道している道路が公道では無く私道だったり、道路が細かったり、土地の土形が歪だったり、近隣で紛争や問題が生じているなど、例を上げれば切りがない程問題はございます。こう言った問題の多くは解決するのが非常に難しく、解決出来ない事がほとんどとなります。

例えば下記の様な例 ※下記は一部となります。

<対策>
一般的な対策として、問題をかかえてしまっている案件に関しては、その問題に応じた分を相場よりも安くし、売に出されると言う方法となります。問題に応じた分と言うと、その点は長年の経験でのご判断と匙加減なってまいりますで、売主様のお気持ちも十分わかりますが、現実と向き合い、不動産会社からの意見を素直に取り入れてみると言う事が非常に大事な対策となります。


③不動産売却案件の不動産自体に問題は無いが、別の所に問題がある場合
例えば下記の様な事が言えるかと思います。
①不動産売却案件に接道している道路が公道では無く、建築基準法上の道路には指定されてはいるが、その道路が私道となっており、私道の所有者全員から不動産売却時に必要となる通行承諾・掘削承諾等の書類が取得出来ない。
②不動産売却案件の土地境界杭が無い場合は境界杭の復元、場合によっては確定測量などが必要となってまいりますが、隣地所有者の方が協力・承諾してくれない。
③不動産売却案件の現在の上水道引込口径が13㎜となっており、20㎜に変更したいが、本管が公共管では無く私設管だった為、私設管所有者を探したが行方が分からない。または所有者から断られ承諾書を頂けない。その他、本管の水圧が弱く、13㎜➡20㎜への口径変更が出来ない。
前文②の「不動産売却案件の不動産自体に問題がある場合」と同じで、こう言った問題の多くは解決するのが難しく、解決出来ない事がほとんどとなります。解決を行うには、大きな費用を自己負担し解決するか!弁護士を入れて解決して行くか!境界杭にて問題が生じている場合は法務局に相談し解決して行くか!問題に応じた対処を行わなければなりません。

<point!!>
境界杭の事で隣地の方々と中々上手く話しが進まないと言う場合には「筆界特定」と言う方法もございます。
https://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.htmlこちらをクリック!!


④不動産売却案件に関して、セカンドオピニオンとして別の不動産会社の意見を聞いてみる
悪質な不動産会社の場合!!不動産会社によっては、本来成約に向けて行うべき当り前の事を全く行っていない不動産会社もございます。また、売主様自身が社会問題となっている「不動産の囲い込み」にあっている可能性もございます。

<対策>
売主様がご所有不動産を不動産売却に出された後、担当している不動産会社が本当に動いているのか?実は囲い込みにあっていないか?誠実な不動産会社なのか?と言う事に関しては、調べるのは非常に困難です!!その場合、別の不動産会社にセカンドオピニオンとしてご相談されると言う方法もございます。ただし、不動産会社は売却の依頼を取りたい為に、良い事を言う(リップサービス)傾向が強い為、惑わされないようにお気を付けください。現実的に厳しい事でもしっかりとお話をしてくれる不動産会社の方が誠実で少ないかもしれません!!本来であれば、厳しいお話をした際に、ご所有者様から嫌われる可能性もございます。極力したくないのが本音です。

<重要point>
下記が不動産売却時の実際の「囲い込み」の記事となります。pointとしましては、中堅クラスの会社から~大きな会社になればなるほど、不動産売却時の「囲い込み」は多発しております。
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/148998こちらをクリック!!
この他にも「不動産囲い込み」と言うキーワードで沢山出てまいりますので、検索して見て下さい!!


まとめ

売主様におかれましては、中にはもちろんそこまでして売れなくても良い、安くしてまで売れなくても良い、安くなるならば、子供や孫に残しておいても良いし!と思われる売主様もいらっしゃるかと思います。
不動産をご相続された方々から良くお話をお聞きしますのは、不動産では無く現金で残して欲しかった!不動産相続で今もめていて!遺産分割協議から相続登記、売却と費用負担を含めて大変で!維持管理が大変で!とおしゃっられる相続人の方々は多くいらっしゃいます。安くなっても手放していた方が良いのか?残した方が良いのか?は、一度お身内の方々とお話をされるのも良いかと思います。
そこで、実際に不動産売却に出された場合、問題も無く不動産売却を成功された場合であれば問題はございませんが、不動産売却に出された後に、中々売れないな~と言う場合には、必ずそこには売れない理由がございます。その理由は何なのか?を明確にし、その問題に対してどの様に対処を行うのか!言う意識と行動が非常に重要で必要な事となってまいります。

point!!
不動産売却に関しては、ご案件によっては不動産会社として行える範囲・限界はもちろんございます。その場合、必ず売主様のご協力が必要不可欠となってまいります。


私たち株式会社ふぁみりあは、宮城県全域にて、不動産売却専門会社として、仙台市を中心に不動産売却に特化した事業を展開させて頂いております。
我々、不動産売却のプロフェッショナルとして、売主様のニーズに真摯にお応えいたします。また、当社はしつこい営業は一切行いませんのでご安心ください!!不動産売却や不動産に関する事なら何でもお気軽にお問い合わせ下さい。

また、当社ホームページ内にて「不動産売却」をお考えの皆様向けに、「不動産売却や不動産に関するあんな事、こんな事、ふとした疑問?」など、不動産に関するお役立ち情報を掲載しております!!

 

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秋山 信広

仙台市内在住で山形県南陽市出身の秋山と申します。不動産業界に従事し、今年2022年で15年目となります。これまで数多くの多種多様な不動産売却のお取引に携わり、沢山のお客様との出会い、そして様々な不動産売却に関する経験をさせて頂いてまいりました。不動産売却から不動産買取。そして不動産相続など、不動産に関する事なら何でもご相談下さい。責任を持って最後まで皆様の不動産売却をサポートをさせて頂きます。

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