相続で田んぼや畑を受け継いだものの、ご自身で農作業をすることもなく、どのようにしたら良いのだろうとお悩みの方も多くいらっしゃるのではないでしょうか？
例えば、休耕地となっている広い土地も、農地のまま売却する。宅地に転用して売る。売れるケースや方法などを知っておくと、農地だとしても有意義に活用できる可能性があります。
そこで今回は、農地の種類や売却の流れのほか、田んぼや畑の売却が難しいとされる理由と、農地や大きな土地の売買を得意とする弊社の強みもご紹介します。
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売却前に知っておきたい！田んぼや畑などの農地の種類をご紹介
農地は、法律により守られており、いくつかの種類にわかれております。地域や種類によって売却が可能だったり、不可だったりと様々です。
そのためにも、相続した田んぼを売却する際に、地域の特徴や農地の種類についても押さえておく必要があります。
法律に基づく農地の種類
相続した田んぼを売却する際には、その農地がどの種類に該当するかを把握しておくことが大切になります。
法律によって分けられる農地の種類は、「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」「第2種農地」「第3種農地」の5つです。
これらは、市街地化の状況や営農条件の違いから判断され、農地転用許可にも大きく影響します。
5つの種類は、宅地などへの農地転用が許可されるものと、許可されないものに分かれるため、田んぼや畑の売却時には注意が必要です。
転用許可が認められない種類
「農用地区域内農地」「甲種農地」「第1種農地」は、農作物の生産性に優れた土地であり、農業に戦略的に用いる農地として、基本的に転用許可が認められません。
農用地区域とは、農業の推進を目的とする農業振興地域のなかで、農地を確保するために定められる区域です。
耕作のために役立てられ、生産性の高さが特徴である農用地区域農地は、転用ができない農地の種類となります。
甲種農地は、市街化調整区域内のなかで、営農条件が良好といえる農地です。
日本では、法律である都市計画法により、都市計画区域などに指定されている地域があり、市街化調整区域は都市計画区域のひとつとされています。
第1種農地とは、生産性に優れており、10ha以上の一団の農地や、土地改良事業などに該当した農地です。
農地転用は基本的に認められないものの、公共性のある事業のために役立てられる場合は、許可されます。
転用許可が認められる種類
一方、「第2種農地」「第3種農地」の2種類は、転用許可が得られるものです。
第2種農地は、立地が駅から500m以内で、市街地として今後の発展が見込まれる農地や、生産性が低い農地です。
土地周辺のほかの田んぼなどの農地が、転用できないケースで、許可を得ることができます。
第3種農地は、立地が駅から300m以内で、市街地区域内にあるケース、もしくは都市的施設が整備された区域内あるケースです。
基本的に、第3種農地は、転用許可が認められています。
仙台は市内でも田んぼや畑が見られ、家に畑が付いているケースも多く、売却するとなると土地面積が大きい傾向です。
100坪以上の広い土地や、相続後に使われず休耕田となっている土地も見られます。
＜備考＞
ご自身で判断が付かない場合には、各市町村にございます。「農業委員会」の方に確認をされる事をおススメ致します。いずれにしても、農地（田・畑）の売買や売却には必ず関わって来る組織となります。
農業委員会とは、市町村に設置されている行政委員会で、農地に関する事務を執行する機関です。農地法や農業委員会等に関する法律に基づいて活動しています。
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田んぼや畑を売却する2つの方法！売却の流れも解説
一般的な不動産を売却する場合と、田んぼを売るケースでは売却方法や流れが全く異なります。
ここでは、田んぼを売却する2つの方法と、それぞれの流れについて解説します。
農地の2つの売却方法
売却方法は、地目を農地のままで売る方法と、農業以外に用いる土地として農地転用して売る方法の2つです。
農地のまま売る場合には、原則としてこれから農業を営む方または、農業従事者の方限定での売却が可能です。ただし、農業に従事する人が減少するなかで農地の需要が低い傾向にあります。
農地転用をして売る際には、転用の手続きに時間を要することや、造成などの費用を見ておくことが必要です。
宅地などの地目に農地転用をして売り出せれば、買い手が現れる可能性が高まることや、高値での売却がしやすくなることが大きなメリットです。
農地のまま売却する流れ
転用許可が得られない田んぼを農地のまま売る方法は、不動産会社にご依頼いただき、農地が購入可能な農家や農業参入者を探すことからスタートします。
売買の当事者で売買契約を結んでおかないと、許可が下りないケースも少なくないため、買主が見つかったら、農業委員会の許可申請をする前に、売買契約の締結が必要です。
売買契約を結んだら、各地域の農業委員会ごとに必要となる書類を用意し、農地売却の許可申請をおこないます。
申請のあと、許可を得る前に、所有権移転請求権の仮登記を法務局でおこなう場合もございます。
田んぼの所有権を買主にきちんと移転することの表明となるものです。
最後の流れは、農業委員会の許可が出たあと、法務局で本登記となる所有権移転登記の手続きをして、完了したら売却代金を受け取ります。
農地転用して売却する流れ
農地転用して売却する最初のステップは、手続きや申請の難易度が高いため、弊社のような農地売買のノウハウを持ち、買取にも対応する不動産会社に依頼をすることがおすすめです。
次は、農業委員会の許可申請の前に売買契約を結ぶ流れで、締結したあとに農地転用の許可申請をおこないます。
許可を得る前に、所有者移転登記の仮登記をおこない、許可を取得したら本登記と売却代金の清算をし、農地転用をして売るという流れです。
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田んぼや畑の売却が難しいとされる理由とは？弊社の強みもご紹介
農地は売却が難しいといわれることがあるのは、どのような理由からでしょうか。
ここでは、田んぼの売却が難しいとされる理由と、農地の売却のノウハウをもつ「株式会社ふぁみりあ」の強みをご紹介します。
農地法の制限
田んぼや畑のままでの売却が難しいとされる理由は「農地法の規制」によるもので、基本的には売却先が要件をクリアしている農業生産法人や農家とされている点です。
ただし、田んぼの種類によっては、農地転用が可能となり、売却の方法や売却先の幅が広がります。
しかし、それでも売却先が見つけづらく、農地転用も難しいといった問題があります。
地価の下落
近年、農地の地価は下落傾向が続いていることも、田んぼの売却が難しいといわれる一因です。
地価の低下には、農業後継者がいないといったことが影響しています。
後継者が足りない状況は、作付けが当面おこなわれることのない耕作放棄地を増やし、結果、田んぼの購入需要も減少しています。
また、高齢化した農家では、田んぼを新たに購入しても、継続した維持管理が体力面から困難なケースも少なくありません。
このような理由から、売却は難しいといわれることがある農地ですが、弊社では農地の売却について仲介だけでなく、買取の対応も可能です。
「株式会社ふぁみりあ」の強み
「株式会社ふぁみりあ」では、買取の際も、もちろん適切な価格でのお買取りをさせていただいております。
売主の方に、良いことのみ伝える会社もありますが、「株式会社ふぁみりあ」では良いことだけでなく、悪いことも誠意をもってお伝えしています。
不動産売却は売れなければ意味がなく、購入される金額で売ることの大切さなど、より良い売却のためには、お伝えすることが重要と考えているためです。
良くないこともお伝えすることは、売却後のもめごとの回避にもつながり、結果的に、売主の方を守ることにつながります。
田んぼや畑を相続し、農地の売却にお悩みの場合など、ぜひ、仲介も買取も対応可能な「株式会社ふぁみりあ」にご相談ください。
売却または買取に関する重要な大きなポイントをまとめてみました。
①田んぼや畑がどの地域に該当されているのか？市街化調整区域内なのか？非線引き区域なのか？市街化区域なのか？
※市街化調整区域内の場合にはハードルが非常に高くなります。
②農地転用の申請が「3条」「4条」「5条」とではハードルの高さが異なります。「5条」が一番ハードルが高くなります。
③建築基準法上の道路の接道が取れているのか？また、接道道路に公共の上下水道が埋設されているのか？
以上が大きなポイントとなります。
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まとめ
田んぼや畑などのご売却は非常に高いハードルがございます。また、農地には売却が可能な案件なのか？そもそも売却が出来ない案件だったりと様々です。農地には、5つの種類がありますが、第2種農地と第3種農地は農地転用の許可が得られます。
農地の種類によって転用して売却する方法も可能ですが、一般的な売却とは異なり、手続きの難しさなどから実績のある不動産会社に依頼することがポイントです。また、田んぼや畑の存在するエリアが「市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域」のどれに該当されているのか？
売却が難しいといわれることのある農地ですが、必ずしもあきらめる必要はなく、相続後に農作業をしない田んぼなどは、売却が有効な選択になり得ます。
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株式会社ふぁみりあ メディア編集部
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