現在、農地をご所有の方、農地を相続された方、例えば「畑として活用しない」「管理の手間だけかかる」「後継者がいない」などのお悩みではありませんか？
使わない農地の保有はリスクを伴うため、根本的な解決には売却が有効ですが、株式会社ふぁみりあは畑付きの家や休耕田についても、売り切ることを重視しています。
本記事では、相続した農地の売却にかかる費用や税金、農地の活用法などについて解説します。
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売却前に押さえておきたい！相続した農地を放置するリスクを解説
不動産相続で農地を受け継いだ方で、農作業をしないため使い道に困られるケースは少なくありません。
しかし、活用予定がないからと放置してしまうことは、相続人の方にとって税金や近隣トラブルなど複数のリスクを伴うため、注意が必要です。
まずは、農地を所有するうえで押さえておきたい、放置により生じるリスクを解説します。
資産価値の低下につながる
農作業をおこなわない方が相続で農地を受け継いだ場合に、問題点となるのが、維持管理にかかる手間や費用です。
使っていない休耕田で活用予定がなくても、最低限の維持をするために、草刈りなどは必要です。
農業以外の仕事をしている方は、自分で管理することが困難なケースも多く、放置しないために草刈りなどを外注すると、当然ながら費用がかかります。
雑草や雑木によっては、生い茂ったときに2m超になる場合もあります。
放置した雑草が、引火しやすい枯草になってしまうと、火災のリスクとなることも問題点です。
また、土地が荒廃してしまうと不法投棄のリスクも生じ、再利用時には撤去費用も必要です。
ポイント：休耕田の保有は、売却しない限り、手間や支出がかかり続けます。
放置により荒廃し、不法投棄などのリスクも生じると、資産価値の低下につながり、いざ売却しようと思ってもハードルが上がります。
近隣トラブル
活用しないまま放置した農地には雑草が茂り、害虫が発生して、虫をエサとする野生動物が寄ってくる可能性もリスクです。
気を付けたいのは、所有する農地を越えて、近隣の宅地や隣接する農地に影響してしまう場合です。
周辺住民とのトラブルを避けるには、費用は必要になるものの、適正な管理を続けることが重要になります。
税金を支払い続ける
放置したままの農地に、固定資産税がかかり続けることもリスクのひとつです。
農業をしない場合、収益は得られませんが、税金などの費用は支払いが必要になります。
ポイント：農地の広さが税金の負担に影響することもあります。
仙台市内には田畑も多く、相続後の休耕田の維持や支払いが負担になるケースは少なくありません。
ふぁみりあでは、100坪以上の広い土地でも、放置によるリスクの解決策となる売却のお手伝いや、買取にも対応させていただいております。
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放置VS売却！相続した農地にかかるお金の違いを解説
不動産相続した農地は、使わずに保有していても費用がかかりますが、不動産売却時にも必要になるお金があります。
損をしない農地売却のためは、保有し続けるケースとも比較しながら、費用面も含めてトータルに検討することが重要です。
放置した場合と売却した場合の費用比較
相続した農地を放置したまま所有する場合と、売却した場合で、代表的な費用には次のようなものが挙げられます。
放置したまま所有する場合：①固定遺産税や②草刈りの費用、③再度利用するときの整備費
売却した場合：①譲渡所得税と②仲介手数料
放置したまま所有する場合の①固定資産税は、所有者に対して毎年かかる税金で、農地を活用していなくても支払いは必要なお金です。
税額は、固定資産税評価額に税率を掛けて算出しますが、農地の評価には、その土地の生産力などが考慮されます。
そのため、農地は、一般的な住宅などの税額計算よりも算出が複雑になり、納税額が高くなる場合も見られます。
また、平成28年の税制改正で、放置している農地は通常の場合と比べて約1.8倍の固定資産税が課される可能性があることにも、注意が必要です。
②草刈りの費用は、最低限の管理の一環として業者に依頼した場合、面積よって異なりますが、年間10万円ほどのお金が毎年かかります。
③再度利用するときの整備費は、農地が放置されて荒廃しているときの再整備にかかるお金で、不法投棄が発生していたときの撤去費用などがかかる可能性もあります。
一方、売却した場合にかかる代表的な費用として、利益が生じた場合は①譲渡所得税の支払いが必要です。
譲渡所得税は、譲渡所得にかかる所得税と住民税、復興特別所得税の総称です。
売却価格に対してかかるのではなく、売却額から購入時や売却時に要した費用を差し引いた譲渡所得に課税されます。
②仲介手数料は、不動産売却の諸費用で、仲介を依頼した不動産会社に支払うお金です。
たとえば、相続した農地の売却額が400万円超の場合、仲介手数料の上限は、「売却額×3％＋6万円」で計算することが可能です。
このほかに、農地転用時にかかるお金には、代行を依頼した行政書士の費用などが必要になります。
農地の売却時に適用できる控除
農地の売却時にかかる譲渡所得税は、所有しているだけで毎年かかり続ける固定資産税とは異なり、売却による利益が生じたときにのみかかります。
また、農地売却の場合には、譲渡所得を小さくして節税効果につながる、控除の特例が複数あることも重要なポイントです。
たとえば、農業委員会のあっせんを利用し、農用地区域内の土地を地域の意欲的な認定農業者に売却すると、譲渡所得から800万円が控除できます。
売却の際も税金や諸費用のお金はかかりますが、節税に効果的な控除制度があることや、耕作放棄地の固定資産税の負担を総合的に考慮すると、売却は賢い選択肢といえます。
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売却がおすすめ！農地相続後の選択肢を解説
畑や田んぼとしての活用予定がない場合、相続した農地を放置すると複数のリスクが生じるため、相続された方は適切な活用の選択肢を知っておくことが大切です。
最後に、相続した農地を使わない場合に考えられる選択肢を解説します。
貸し出す
相続した農地を自分で活用することが困難な場合、選択肢として、農家への賃貸物件として貸し出す方法があります。
借り手が農作業をおこなう場合には、農地も良好な状態を維持しやすことや、定期的家賃収入が得られることは利点です。
しかし、賃貸における農地の収益性は低く、面積やエリアにより異なりますが、賃料は月5,000円から1万円ほどが相場の目安です。
借主が現れない場合など、借り手を見つける手間や費用の負担も考慮し、慎重に検討すべき選択肢といえます。
仲介や買取で売却する
相続した農地は、活用しないのであれば、売却することが可能です。
不動産売却の方法には、「仲介」と「買取」の選択肢があり、ふぁみりあであれば、売主様にご要望にあわせてそのどちらにも対応できます。
農地の場合は、買主が農業従事者や農家に絞られるため、ニーズの面から価格が安くなる傾向です。
できるだけ高く売りたい場合には、農地転用により、宅地や賃貸物件建築など活用の幅を広げることも有効な選択肢です。
もちろん買取の場合も、地域密着の弊社は適切な評価をおこない、適正価格での買取をさせていただいております。
売主様の大切な不動産を適正価格で売り切ることが、ふぁみりあの強みであり、こだわりです。
買い手が購入できる適正価格であることの重要性なども、誠実にお伝えし、売却成功のために尽力しております。
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まとめ
相続した農地は、所有している間、固定資産税や草刈りの費用などのランニングコストがかかり続けます。
売却時にも税金や諸費用のお金はかかりますが、譲渡所得の控除制度があることや、売ったあとは維持費用自体が不要になることからも、売却はおすすめの選択肢です。
買い手やニーズの面で、農地売却にご不安がある場合には、弊社のような不動産会社による買取を検討するのも良いでしょう。
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株式会社ふぁみりあ メディア編集部
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