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実務編⑳ 不動産売却(不動産査定時に不動産会社が見るポイント)

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実務編⑳ 不動産売却(不動産査定時に不動産会社が見るポイント)

カテゴリ:不動産査定


今回は、不動産業者が現地を実際に内覧させて頂き、査定するにあたりどう言った所を重要視するのか?と言うpointを簡潔にお話しさせて頂きます。

不動産会社が実際にご所有不動産を内覧させて頂く前に、必ず事前に取得し見る書類がございます。その書類とは下記となります。

<不動産査定時の取得書類>
①土地、建物の登記簿謄本(全部事項証明書)
※土地の大きさ、建物の大きさ、建物の築年数、現在の所有者、権利関係などが記載されております。
※こちらは法務局の方で取得します。インターネットでも取得可能となっております(有料)

②公図
※査定対象地を含む周囲の土地の状況等を調べます。
※こちらは法務局の方で取得します。インターネットでも取得可能となっております(有料)

③地積測量図
※査定対象地の形状や土地の寸法、謄本(全部事項証明書土地)との面積の照合を行います。又、何時測量をされたのかをお調べします。不動産によっては、測量図の備付けがなされていない場合もございます。
※こちらは法務局の方で取得します。インターネットでも取得可能となっております(有料)

④建物図面
※対象地に対して、どの様に建物が現在建っているのか?現在の建物と図面の形状、境界線からの距離がが一致するか?をお調べします。
※こちらは法務局の方で取得します。インターネットでも取得可能となっております(有料)

⑤都市計画情報
※基本的には対象地の用途地域がどの様になっているのか?をお調べします。各市町村によっては用途地域以外にもお調べが可能となります。
※こちらは各役所の方でお調べします。地域によってはインターネットでも閲覧可能です(無料)

⑥接道状況(道路の種類)
※接道されている道路が公道なのか?私道なのか?なんの道路に指定されているのか?を調べます。仙台市であれば、インターネットにてお調べする事が可能となります。その他の市町村になりますと、市役所や土木事務所にてお調べが可能です(無料)

⑦災害ハザードマップ
※査定対象地、その周辺が災害を受けた場所なのか?何らかの指定を受けているのか?をお調べします。
※こちらは各役所や土木事務所の方でお調べします。地域によってはインターネットでも閲覧可能です(無料)

⑧上下水道図面
※査定対象地のどこに、どのくらいの口径で配管が引込されているのか?道路にはどのくらいの口径の配管が埋設されているのか?
※こちらは各水道局や役所の方でお調べします(有料)

⑨ガス配管図
※査定対象地のどこに、どのくらいの口径で配管が引込されているのか?道路にはどのくらいの口径の配管が埋設されているのか?
※管理されているガス会社にてお調べします(無料)

以上が予め不動産会社にて取得される大まかな図面や書類の一覧となります。又、不動産の各案件事に、上記の他にも様々な種類の図面や書類取得が必要となる可能性もございます。
次は、実際に不動産会社が現地のどう言った所を重要視して見て行くかをお話しして行きます。
次にお話しをして行くpointに関してですが、実際に来られる不動産会社の営業マンによって大分差がございます。それは「営業マンの経験値やその営業マンの質に大きく偏りがあるからです。細かく現地調査されて行く不動産営業マンの方が実際には優秀ですし、後々トラブルにもなりません!!」それではpointとなりなす。

<実査に現地を見る際の重要point>
①不動産売却予定物件の使用状況。
※現在のご使用状況として、きれいにお使いされているかどうか?又、設備の使用状況、建物や設備の損傷や劣化状況。建物内の腐食状況、雨漏りの雨染みの後なども見て行きます。

②床なりの有無

③震災を含め、地震などの被害状況。
※大きくは、基礎や外壁のヒビ割れやクラック。室内のグロスやボードのヒビ割れ状況。

④外壁・屋根の劣化状況。
※屋根・外壁の塗り直しが必要か必要でないか?と言う観点で見て行きます。

⑤庭木や庭石等の有無。
※近年ですと、庭木や庭石がマイナス評価となってしまう為。

⑥住宅が建っている状況
※近隣住宅の状況や街並。又、住宅が建っている場所が道路と高低差が有るのか無いのか?外壁後退距離や階段の有無など、全体を見て行きます。更には、住宅までの道幅・坂道の有無、一方通行の有無なども見て行きます。

⑦床の傾き有無
※非常に重要なポイントです。東日本大震災の影響もありますが、震災に限らず、建物の躯体自体の劣化や歪みなどによっても影響が出てきます。人によっては気づかなく、後々トラブルにもなりかねない項目となります。

⑧境界杭の有無
※不動産をご売却される際に、売主による境界の明示義務と言うのがございます。無い場合は、境界杭の復元が必要となる為です。

⑨駐車スペースの状況
※近年ですと、各世帯のお車の所有台数は最低2台が当たり前の世の中です。3台、4台と言うご家庭も珍しくありません。駐車スペース1台、駐車スペース増設が困難な場合は大きなマイナス要因となります。

⑩越境の有無
※越境がある場合は告知事項となります。また、売主様ご自身で事前に解消をして頂くと言ったケースもございます。(例えば、建物の軒天、物置、庭木、その他)

以上が、現地内覧、現地調査にて見て行く項目となります。


まとめ
不動産会社や営業マンによっては、雑な内覧や現地確認を行い、査定をされる方も少なくありません。ただし、それは後々にトラブルを招きかねません!!売主様ご自身でも、どう言った所を見て行くのか?と言う事を事前に把握される事で、対策も取れます。
一番重要なのは、買主目線でご自身の不動産を見て頂くと言う事に尽きると思います!!


私たち株式会社ふぁみりあは、不動産売却専門会社として、仙台圏を中心に、宮城県全域にて「不動産売却・不動産買取」に特化!!した事業を展開させて頂いております。

我々、不動産売却時のプロフェッショナルとして、売主様のニーズに真摯にお応えいたしますので、何でもお気軽にお問い合わせ下さい。

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