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実務編⑯ 不動産売却・不動産査定(不動産会社の不動産査定価格や売却条件になぜ違いがあるの?)

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実務編⑯ 不動産売却・不動産査定(不動産会社の不動産査定価格や売却条件になぜ違いがあるの?)

カテゴリ:不動産査定

度、不動産売却をお考えされ、不動産の査定をされた方であれば確かに?と感じる事ですが、今回は、不動産会社で行う不動産の査定金額になぜ差があるの?と言う事についてお話しをして行きたいと思います。又、簡易査定と訪問査定では大きく異なります。

不動産会社で行う査定には、何種類かの方法がございます。代表的なのが①取引事例法 ②路線価法 ③収益還元法 ④原価法となります。

①取引事例法とは
実際に皆様が市場で取引をされている単価を指標として算出する方法です。実際にこの査定方法が一番高くなり、一番と査定時には用いられる一般的な方法となります。

②路線価法とは
路線価と言う言葉をお聞きした事はございますか?この路線価と言うのは、不動産鑑定士の鑑定評価と精通者などの意見も取入れ、最終的には国税庁が決定します。
この方法で実際の査定を行うと価格は非常に安くなります。
※路線価にも、相続税路線価と固定資産税路線価と2種類ございます。

③収益還元法とは
一般的な不動産の場合には、この方法を用いる事は少なく、アパートやビル、賃貸中の不動産などの価格を算出する際に用いります。アパートやビルなど収益を生む不動産の場合、本来現在の収益状況と将来の収益状況を見越して算出をしますが、実際には現在と将来の収益はあまり考慮せず、現時点での賃貸募集金額と現時点で満室にな満室になった場合の収益に対して、何パーセントでの価格設定にしたいか!!と言うような算出となっているのが現実です。
※良く収益物件の内容を見てみて下さい。満室時想定利回り何%ってなっておりませんか?


④原価法とは

この方法も、近年ではあまり用いられない方法の一つです。例えば、建物が当時2,000万円で建築された場合。2,000万円を法定耐用年数を指標とし、その耐用年数から残存期間を算出し、建物の評価と土地の評価を合計した価格と言うケースとなります。

また、当時の建築費用等が不明な場合、宮城県であれば、宮城県の建物の再調達価格・単価から算出を行うケースもございます。


以上が、基本的に査定に用いられる方法となります。


各不動産会社での査定価格や不動産売却する際の条件に違いがあるのは、算出する方法が違うと言う事ではございません。一般的には一番と高い金額となる「取引事例法」を用いります。


ではなぜ、査定金額や売却条件に差が出て来るのかと言いますと、下記となります。

①実際に売れる金額よりも高く査定し、まずは売却に出させたい。

②高い金額で査定し、高い金額で売りに出させ、金額を下げさせていく為。

③本音と建前が違う

④条件が違うのは、最初は売主に都合が良い事を言っておいても、交渉が入れば結局

は売主が条件を飲むケースが多い為。

⑤本音で向き合っている不動産会社とそうで無い不動産会社との違い

⑥同じ取引事例法を基に算出していても、取引事例法の中の平均で算出しているか?

たまたま高い事例があり、高い事例を基に算出しているかの違い。

以上の6点が主な理由です。しっかりとお考え下さい。


<裏話>

不動産会社同士だらか分かる、見えると言う事も多いのですが、良く不動産会社から不動産会社へ物件の問い合わせを行いますと「こちらの不動産ですが、相場より高いようですが、価格の交渉や条件は交渉可能ですか?と言う話がございます。」その場合の多くの返答は「売主の都合で高く出さざるおえなくて・・・」「売主へ金額を下げさせますから」などなど様々です。


まとめ

売主から見れば高く査定金額を算出され、厳しい事を言わない不動産会社の方が魅力的かもしれませんがしかし、しっかりとお考え下さい。後々何か問題になっても基本的には売主の責任が大きくなります。売却金額にしても、計画性が無く高く売りに出されたとしても中々売れるものではありません。

ご売却をお任せされる不動産会社にお聞きして見て下さい!!


①必ずその金額で売れるのか?

※多くの不動産会社では、可能性ですので、データ的にはと言う返答。または、実際の売却金額はこのあたりではないでしょうか?と改めて別の金額が出て来ると言う事が多いと思います。


②その売却条件で本当に大丈夫なのか?

※交渉が入ればその時はご相談させて頂きます。などの返答が多いのではないでしょうか?




私たち株式会社ふぁみりあは、仙台圏を中心に、不動産売却専門会社として、宮城県全域にて「不動産売却・不動産買取」に特化!!した事業を展開させて頂いております。
我々、不動産売却時のプロフェッショナルとして、売主様のニーズに真摯にお応えいたしますので、何でもお気軽にお問い合わせ下さい。

また、当社ホームページ内にて、不動産売却をお考えの皆様に、お役立ち情報として「不動産に関するあんな事、こんな事、ふとした疑問点?」など、様々なご情報を掲載しております!!

 

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