不動産Q&A

Q.不動産を売却した時は、税金はかかるの?

税金

A.簡単にですが、ご説明させて頂きます。

自己所有の不動産をご売却された場合には、譲渡所得と言う税金がかかりますが、ご所有されてから5年以内なのか?5年以上なのか?によりまして、税率は変わってまいります。5年以内のご売却の場合は、「短期譲渡所得」と言いまして、税率が(所得税30%、住民税9%)39%となり、5年以上ご所有されてからのご売却になりますと、税率が(所得税15%、住民税5%)20%となります。

これは、ご購入なさった際の売買契約書や自己名義に変更された際の登記費用、ご購入時の仲介手数料や、その他ご購入時に要した費用等に、ご売却時の際に要した費用等の総額をご売却された価格から差し引いて頂いて、プラス利益として出た分に対して

の税率となります。(費用として計上する為には、売買契約書や領収証など金額も含めましてご所有時の費用なのか?ご売却時の費用なのか?しっかりと明記されている書類等が必要となります。口頭ではNGとなります。)

ご売却なさった場合にマイナスで利益が出なかった場合は譲渡所得はかかりません。
この他に、ご注意頂きたい点が2つございます。マイホームとして現在ご自分が実際にお住まいになられている不動産のご売却、現在居住はしてないなが、居住されなくなってから3年以内のご売却の場合は、3,000万特別控除と言う制度がございますので、ご売却された場合に利益が3,000以内の場合は税金はかからないとされております。但し、ご購入された際に、住宅ローン控除を受けられていた場合には、併用は出来ませんので、その点は事前にご確認下さい。
もう一点ですが、一番多いケースになりますが、例えばですが親からの相続で取得した不動産のご売却と言うケース、先祖代々の不動産を受け継いでのご売却など、親や先祖がいくらで不動産を取得したのか分からないと言う場合には、ご売却なさった売買価格×5%が当時の不動産取得金額とみなされますので、ご注意下さい。例えば、今回3,000万円でご売却されたとしますと、当時の不動産取得金額は3,000万円×5%=150万円と言うようになります。
この他にも、譲渡所得の軽減を受けられる、受けられないなど、税金等に関しましては様々ございますので、お気軽にお尋ね下さい。

 

 

Q.仲介業者へ依頼し、不動産を売る場合の「3つの形式」って何?

媒介書抜粋

A.不動産業者でご売却のご依頼を頂いて、ご売却の活動を行う際に、売主様より署名ご捺印を頂きます書類がございます。これを媒介書と言います。

媒介書は3パターンございまして、①一般媒介書 ②専任媒介書 ③専属専任媒介書 と3つの中から売主様よりお選び頂きます。

簡単にではございますが、ご説明させて頂きます。(左図、媒介書より一部抜粋)

 

①一般媒介書とは、売主様個人でも買主様を見つけられ、個人間でのご契約も可能。販売活動の方も複数の不動産業者にお任せ出来ると言う内容となっております。不動産会社にお任せする期間は、期間の定めがない場合は有効期間の制限は無く、報告義

 

務、登録義務等はありません。

 

②専任媒介とは、売主様個人でも買主様を見つけられ、個人間での契約も可能ですが、販売活動をお任せする不動産業者は1カ所のみと言う制限がございます。又、ご依頼された不動産会社は2週間に一回以上の報告義務と、指定流通機関への登録義務が課せられます。指定流通機構への登録は書類(専任媒介)を交わしてから7日以内(宅建業者の休日を除く)の登録となります。販売期間は3ヵ月間となります。

 

③専属専任媒介とは、売主様個人で買主様を見つけた場合でも、個人間での契約は出来ない事となっており、販売をお任せする不動産業者も専任媒介と同様に1カ所のみにお任せが出来ると言う内容になります。こちらは、お任せした不動産会社の方で、指定流通機構への登録も書類(専属専任媒介)を交わしてから5日以内(宅建業者の休日を除く)の登録、報告義務の方も、1週間に1回以上となっております。どのパターンでお任せされるかは売主様のご判断となります。


例えばですが、現在不動産業界の方で、問題視されております問題として、物件の囲い込み(売主様の囲い込み)と言う事が起きております。これは、本来不動産業者どうしで情報の共有をし、ご成約に向けて日々業務を行わなければならいないと言う事が前提にはなりますが、不動産会社側の仲介手数料の受領の問題で、他業者へ情報を提供しないと言う業者も少なくありません。大きな企業になればなるほど、そう言った傾向は強くなりますので、間口を広くし、早期でのご成約と少しでもご希望に近い形でご成約を考えるのであれば、一般媒介形式が一番良いのではないでしょうか?
専任媒介、専属専任媒介形式は囲い込みになってしまわれるケースもございます。そうなってしまいますと、売主様の方のリスクでしかなくなってしまいます。
仮にですが、この営業マンの人は信用できると売主様にてご判断された場合には、専任媒介、専属専任媒介と言う形式でのお任せでもよろしいかと思います。

 

 

Q.自宅を売却する場合に住みながら売却は出来ますか?

A.ご売却の際に、必ずしも空室の状況にして頂いてからご売却を行うと言う事ではございません。

ご売却をされる売主様の諸事情などによりましても、退去されてから空室の状態でご売却されるケースもございますが、ほとんどの場合が実際にお住まいになられております状況で、ご売却をされると言うケースが非常に多いのも現状です。
ご売却なされる売主様の多くは現在、住宅ローンのお支払いが残っておられる売主様が多くいらっしゃいます。その為、空室にして頂くと言う事は、先行でお住み替えをして頂くと言う事になりますので、現在お支払いをされております住宅ローンと、お住み替え頂いた先のお支払いが発生してまいりますので、二重でのお支払いになってしまうケースとなります。ご売却案件がマンションだったりされますと、この他に管理費、修繕積立金などの維持費のお支払いも継続してお支払いしなければなりますせんので、経済的負担は大分大きくなって来てしまいますし、ご希望の金額で必ずしもご売却出来ると言う事も分かりません。
不確定のご状況の中で前に動いてしまわれますのは、非常に大きなリスクを伴いますので、買主様が見つかりご契約がお済みなられてから動かれても遅くはございません。
お住まいになられながらご売却なさる売主様の為に、お引き渡しの期間をあらかじめ長めに設定致しますので、ご安心ください。期間は一般的に2~3ヵ月間ほどになります。又、諸条件などによりましても、更に長い期間を設定させて頂くケースもございます。

新 居住中売却

 

 

Q.自宅を売却する時の建物状況調査「ホームインスペクション」って何?

A.以前より建物状況調査「ホームインスペクション」と言うのはございましたが、認知度は低くあまり認知はされてはおりませんでした。2018年4月より、既存中古住宅の売買の際は、仲介業者が売主様、買主様両方に建物状況調査「ホームインスペクション」の斡旋が義務化となっております。又、売主様に関しましては、売却のご依頼を頂きます際にも事前にご説明と斡旋をさせて頂く事となっております。基本的には建物状況調査「ホームインスペクション」に関しましての実施は任意となっておりますので、売主様のご意向やお考えでのご判断で建物状況調査「ホームインスペクション」をされないと言う事も可能となります。

建物状況調査「ホームインスペクション」とは、簡単に言いますと、建物の健康診断だとお考え下さい。専門家による目視・非破壊による現時点での建物の診断となり、建物の損傷状況、劣化状況等を外側と内側とで見て行きます。もちろん専門の業者へのご依頼となりますので、費用等も発生してまいりますが、報告書と言う形で診断結果が発行されます。

建物状況調査「ホームインスペクション」に関しましては、メリットとデメリットが考えられます。売主様側にとってはデメリットの方が大きく考えられます。買主様側にとってはメリットの方が大きくなると考えられます。メリットとデメリットの方を下記の方に記載させて頂きましたのでご確認頂けましたら幸いです。

 

■メリット

建物状況調査「ホームインスペクション」にて良い診断結果、報告書になりますと、買主様側のご購入に対しての安心材料の1つとなる。

②建物状況調査「ホームインスペクション」の内容によって、買主様側でご購入されるか?ご購入を辞めるか?と言う判断がしやすくなる。

③買主様がご購入後にリフォームをされる際のリフォーム内容の目安が立てやすくなる。

④買主様側でご購入検討の際、現時点での建物の状況を知る事が出来る。

建物状況調査「ホームインスペクション」の報告書の内容によっては大幅な価格交渉の材料ともなりえる。

 

■デメリット

建物状況調査「ホームインスペクション」の内容によっては、売主様側で中古住宅でのご売却が困難となる可能性又、先行投資での補修工事等が必要となるケース、建物を解体しなければならないケースなども考えられる(建物状況調査「ホームインスペクション」の報告書の内容によっては様々なケースが考えられる)

建物状況調査「ホームインスペクション」の内容によっては買主様側よりの大幅な価格交渉の材料となってしまわれる事も想定出来る為、相場よりも価格が安くなってしまうケース

③配管等の調査はされない。

④建物状況調査「ホームインスペクション」に関しましては、専門家による「建物状況調査」のみですので、建物検査と異なり、報告書のみの発行になりますので保証等は一切ございません(目視にて確認出来ない箇所等に関しましては、目視確認出来ませんでしたと記載されてしまう)

建物状況調査「ホームインスペクション」に関しましては、検査されます「診断士」の判断に結果をお任せする事となります。

⑥建物状況調査「ホームインスペクション」の報告書に関しまして、内容の良い、悪いを問わず、随時お問合せを頂いた買主様へ、報告書のご内容をご説明をさせて頂きます。

⑦専門家へのご依頼の為、費用負担が発生致します(費用に関しましては建物状況調査「ホームインスペクション」を行います専門業者により異なります。

 

以上が建物状況調査「ホームインスペクション」によるメリット、デメリットとなります。

インスペクション

 

 

諸事情により住宅ローンの滞納と、今後の支払いが難しいのですがどうしたらいいですか?

A.現状そのまま放置し時間が経過してしまわれますと、競売案件としての取り扱いとなってしまわれますが、早い段階ですと任意売却と言う方法での救済が出来る可能性もございます。

皆様、住宅ローンのお支払いが難しくなってしまわれますと、最初にお借入れされております金融機関へご相談をされ、その後弁護士の方などにもご相談もされたりされるかと思います。我々不動産会社の方でもご対応は出来ます。我々不動産会社の方でも、売主様の代理人として債権者の方々、お借入れされております金融機関などと早い段階でお話をさせて頂き、合意を頂けましたら、期間を設けて頂きまして、不動産のご売却をして行くと言う方法になります。

競売と違い、任意売却ですとメリットもございます。もちろん、債権者の方々のご意向が優先はされますが、現在お住まいの売主様の事も考慮して債権者の方々とお話をさせて頂きますので、

中には引越し費用や、お住み替え先の費用まで算出出来るケースも多くございます。競売と違い、売主様の事を考慮し、再出発しやすい状況を作るお手伝いが出来る可能性があるのが、任意売却だとお考え下さい。非常にデリケートな問題ですので、一度ご相談を頂きましてご説明をさせて頂けましたらと思います。

もちろん秘密厳守にてお伺いさせて頂きます。