不動産ご売却時のチェックポイント

【土地の境界杭について】

 マンションなど専有部分の売買を除く、土地、中古戸建、アパートやビルなど、土地付きで売買するケースが対象となってまいりますが、年数などが経過してきますと、隣地との境界杭が無くなってしまっているケースが非常に多くございます。例えば年数が経過し、大雨などで隣地より土が流れ、年数を重ねる度に土が層の様に積重なってしまい、地中に埋まってしまうケースや、除雪などで道路側の境界杭(杭や鋲)が破損、又は無くなってしまうケース、擁壁の再構築工事や、建物建築の際に工事用重機などによる破壊や紛失等など、中には地の方が抜いてしまうケースなど様々なケースによって無くなってしまいます。

 右下の写真が境界の代表的な種類となっておりますが、この他にも境界杭として扱われる種類は複数ございます。との境界、道路部分との境界部分に境界の杭や鋲が有るのか無いのかと言う事が重要になってまいります。万が一境界の杭等が無いと言う場合は売主側の方で土地家屋調査士にご依頼し、境界杭を復元して頂くと言う流れとなります。 

写真の様に境界杭を復元して頂く際に、幾つ境界杭が無いのか?1つだけの復元なのか?ほとんどの境界杭が無いのか?、法務局に備え付けられている測量図が何時の図面なのか?ここ10年20年の間の測量図なのか?古い物なのか?などの諸事情によりましても、境界を復元する費用は大幅に変わってまいります。又、ご依頼をされます土地家屋調査士の方によっても費用等は大幅に変わってまいりますが、境界杭が無い場合に関しましては、売買の際に売主側による「境界の明示義務」と言うのがござますので、売主側の負担で境界杭の復元又は、確定測量などにより買主側へ境界の明示をしなければなりません。

 

境界杭種類 新

 

 

【契約不適合責任】

 今回は個人売主様、買主様側が個人の場合でのご説明を致します。不動産をご売却される際に、売主様側の売却責任としまして令和2年3月31日契約分までは「瑕疵担保責任」と言う特約でのご契約が可能でしたが、令和2年4月1日以降からは「瑕疵担保責任」と言う概念が撤廃され「契約不適合責任」と言う名称に変更となり、責任内容自体も大きく変わっております。令和2年4月1日以降の不動産売買の全てが対象となってまいりますが、簡単に言ってしまえば「売主様のリスクが以前よりも大きくなり、買主様側を見れば今まで以上に法律で守られ、安心して取引が出来る」と言う内容になります。今後、取引上一番重要な点として「買主様側の目的が達成出来ているのか?出来ていないのか?買主様側に想定外、想定以上の事が起きない取引となっているのか?」と言う事が最大の焦点になりますが、例えば中古戸建売買のケースですと、引渡し後に「物件に想定外の事が出てきてしまい、買主様の当初の目的が達成出来ない、達成されない」となり、契約不適合責任に該当してしまいますと、売主様にその責任の負担が行ってがしまうと言う内容になります。その場合、買主様側より「追完請求」「代金減額請求」のいずれかにて責任の請求が来るようになりますが、場合によっては物件の引渡し後でも契約の解除と言うケースも想定しなければなりません。

「追完請求」の場合、言い換えますと「責任を持って直して下さい」と言う事になります。例えば、中古住宅の場合、万が一引き渡し後に雨漏りが発見された、シロアリに食われていた、配管に問題が見られるなど、様々な事が想定されますが、その場合は、全て売主様側にて責任を持って修復して頂くと言う内容となります。

「代金減額請求」の場合、追完請求をしても売主様が応じない、修復が困難となる場合には、万が一売主様が拒んだとしても代金の減額請求を受けると言うものになり、仮に売主様側からしても想定できなかった、知らなかったとしても拒む事は出来ません。

又、契約不適合責任では同時に買主様は損害賠償の請求も出来ますし、契約の解除も可能となりますので、今まで以上に売主様側のリスクが高くなり、取引に細心の注意を払わなければならなくなったと言う事が言えます。

この「契約不適合責任」を現時点では100%未然に防ぐと言う事は、法改正後まもない事から難しいかと思いますが、トラブルのリスクを少なくすると言う事は可能です。それは、「小さな事でも事細かく契約書、付帯設備表に明記して行く事」「どの様に、どう言う状態でお引渡しを行うのか細かく明記して行く事」「損傷個所や劣化状況、リスクが伴いそうな事に対して、買主様に理解して頂き、契約書、付帯設備表に事細かくその内容を明記して頂く事」なによりも「後から買主様が聞いてなかった、知らなかった、想定出来なかった、そう言う意味で捉えていなかった」などと言う事が無いように、細心の注意を持ってお取引をされると言う事が一番大事な事となります。

 

(屋根裏雨漏り)

(屋根裏雨漏り写真)

(シロアリによる被害)

(玄関シロアリの被害)

(配管勾配による逆流)

(配管勾配による逆流)

(主要構造上木部の腐食)

(建物主要構造上木部の腐食)

 中古戸建、中古マンションと中古の建物付きでの売買の場合。建物が古くなればなるほど、売却した際の売主様のリスクも高くなってしまわれるとお考え下さい。建物の基本的な考えとして築30年また、40年近い建物の場合、取り壊しをして土地としてご売却されると言う事も視野に入れて頂くと言う事も、売主側様のトラブル、リスク回避の一つになるのではと考えられますし又、リスクを踏まえた価格として相場よりも安くし、買主様にその分を理解して頂きご契約されると言う方法も一つだと思います。

 

 

【売却物件に関する越境の問題】

 越境の問題に関しては様々なケースで非常に身近な問題でもあり又、同様に現在トラブルとなってしまっているケースや、これからトラブルになり得るケースなど実際には、非常に多くある問題です。比較的新しい造成地や新興住宅地などではあまり見かける事もございませんが、旧市街地や古い住宅地や駅周辺などに多く見られます。

 例えば、「売買対象地の擁壁や土地、建物の一部が隣地の方の土地に境界を越えてはみ出してしまっているケース」「隣地の方の擁壁や土地、建物の一部が、境界を超えて売買対象地にはみ出してきてしまっているケース」「隣接した土地に建物の屋根や壁、物置小屋などがはみ出て建築されてしまっているケース(あるいはその逆)」もございます。その場合は、越境されている隣地の方と、覚書の取り交しが原則必要となります。例外もございますが、基本的に覚書の内容としましては、再建築される際に、越境を解消すると言う内容が主にはなりますが、その他にその際の費用負担をどうするか、などを明記した書面になりますので、こちらの覚書取り交しの際にトラブルとなってしまわれるケース等もございます。そのような越境が有る場合、見られる場合には、予め隣地の方とお話合いをされていた方が宜しいかと思われます。又、近隣周辺の方々との良好な関係造りと言うのも大切となってまいります。

【備考】

植物などの越境も多く見受けられます。売買対象地から隣地の方の宅地に植物の枝などが越境しているしている場合や道路側の境界を越えて伸びてしまっている場合はご自分でカットしましょう。又、その逆に、隣地方宅から植物や枝などが越境して伸びて来てしまっている場合には、勝手に切ってしまわれますとトラブルなどの原因ともなりますので、相手方にカットして頂くか、同意を得てからカットするようにしましょう。

「越境」例

越境2

 

 

【擁壁の種類、玉石擁壁の場合】

 昔ながらの住宅地や、旧市街地などに多く見られる擁壁ですが、ご所有されております不動産の擁壁がどの種類の擁壁になっているのか?①玉石擁壁 ②間知ブロック擁壁 ③鉄筋コンクリート造擁壁 ④その他(擁壁の補強工事完了の擁壁)、擁壁は地上何mなのか?と言う事が大事になってまいります。

 基本的に②、③、④番に関しましては、問題無く建築は可能なのですが、①番の玉石擁壁に関しましては、建物の建築をされます際に制限や諸条件などをクリアーしなければならいケースも出てまいります。又、間知ブロックや鉄筋コンクリート造の擁壁などに再構築する必要なども出てまいります。玉石擁壁をそのまま使用し制限や諸条件などをクリアーさせての建築ですと、ご希望のプランの建物が建築出来ないケースも多くございますので、擁壁を再構築してから建築されるケースがほとんどですので、ご売却されます際に擁壁の種類、地上高と言うのが重要になってまいりますし、ご売却の際の価格にも大きく反映されてまいります。

右図の様に、玉石擁壁→間知ブロック、玉石擁壁→鉄筋コンクリート造擁壁に再構築する場合。擁壁の地上高が2.0m以上か2.0m未満か、横幅は何mか?によっても価格に大きく関わってまいりますが、基本的には大規模な工事になる事が多く、金額は数百万~一千万以上の工事となるケースも多くございます。

再構築の際の、間知ブロックと鉄筋コンクリート造擁壁とではあまり費用は変わりませんが、間知ブロックにされてしまいますと、地面から斜めにブロックを積重ねて行く為、敷地有効面積が小さくなってしまいますので、再構築の際は鉄筋コンクリート造擁壁をお勧め致します。

擁壁

擁壁再構築工事(玉石擁壁→鉄筋コンクリート造擁壁)例1

擁壁工事写真1

擁壁再構築工事(玉石擁壁→鉄筋コンクリート造擁壁)例2

擁壁工事2

 

 

【上下水道の配管に関して】

 下記例をご覧ください。この他にも様々なケースがございますが、通常の造成地ですと、上下水道などの配管は1宅地1本が基本ですが、造成業者のコスト削減やその他の事情により、配管が例1、例2の様に1つの配管が宅地A、宅地Bの2宅地共有となっているケースがございます。中には、1つの配管で3宅地、4宅地共有と言う例もございます。そう言った場合には、共有管使用者全員による共有管に関する覚書等の承諾書を事前に取得しておく必要がございます。覚書の内容としましては、共有管の維持管理について、共有管を工事する際の内容、共有管に関する費用負担についてなどの内容が主になります。

 基本的に共有管が含まれる案件となりますと、ご売却の際の価格にも大きく反映してまいります。

通常の個別引込配管図(例)

個別引込管

  共有管配管図(例1)

共有管例1

  共有管配管図(例2)

共有管2

 

 

【接道している道路について】

 一口に道路と言っても、様々な種類がございます。接道している道路がどのような種類の道路なのか、又は通路と呼ばれる道なのか、非常に大事な問題となってまいります。ご所有されている宅地が接している道路が、市道や県道などの一般的に「公道」と呼ばれる道路に接している場合ですと基本的には問題は無いのですが、「私道」と呼ばれるもの、通路と言う扱いのものに接道されておりますと、様々な問題が出てこられるケースがございます。又、接道しているのが一見道の様に見えても建築基準法上は道路とみなされないない土地であったりと様々です。

 原則、再建築される際の条件としては「建築基準法上の道路」「幅員が4m以上」「間口が2m以上」と言う3つが非常に大事になってまいります。それら以外のものとなってまいりますと、再建築が出来ないなどの障害が出てきますので、ご売却の際にの価格に大きく関わってきます。役所でお調べ頂いたり、不動産業者に調べてもらうなど、事前に把握されておく事をお勧め致します。

 

道路 新2-1
道路 2-2
道路2-3

 

 

【中古住宅などの建物付きでの売買に関しての建物の傾きについて】

 「建物の傾き」に関しましては、不動産の売買をされた後、引き渡し後にトラブルになりやすい項目になります。

 本来ですと、不動産売却のご相談を頂いた時点や、実際にご売却のご依頼を頂いた時点で計測するのが通常ですが、遅くとも買主様側との売買契約前には計測しなければなりません。ただ、不動産仲介業者の多くが、レーザーレベルなどで建物に傾きが有るのか、無いのか、と言う建物の傾き調査の実施をしない傾向があります。売主様側に「現在住んでいて建物の傾きが感じられますか?」「傾きについて何か知っていらっしゃいますか?」などの安易な聞き取り調査だけで終わってしまっております。しかし、不動産取引に関しましては告知義務違反によるトラブルとして【買主様側からの損害賠償請求】【買主様側の傾きのある住宅による体調不良】【裁判】などの大きな問題にもなりえる可能性もありますので、建物の傾きに関しましては、気を付けてなくてはならない項目です。基本的には、レーザーレベルなどで計測しますが、1000分の6以上の傾きが見られる場合は、売買契約時の告知義務の範囲となりますので、1ヵ所でも1000分の6以上の傾きが有る場合は必ず事前に告知しましょう。

レーザーレベル

左写真の様に、レーザーレベルで水平線を出して、水平線に沿ってスケールや定規などで始点→中間点→終点を計測し、誤差を調べて行く方法が一般的な計測方法となります。

又、水平線だけでは無く、縦直線のレーザー線が出ますので縦軸の傾きなどもお調べする事が可能です。

 

 

「建物設備の動作確認など」

 不動産売却時に建物に付随している設備や建具に不具合などが無いか、事前に確認しておきましょう。例えば、扉や窓、障子や襖、サッシや網戸などの開閉に問題は無いのか、年数が経過してまいりますと建具などの歪みや梁などの歪み等で不具合が出てくるケースもございます。他には壁などの損傷、浴室や洗面化粧台、キッチンやコンロ、食洗器や換気扇、照明器具や備付の照明など、たくさんございますが、買主様側と売買契約をされる際に、書面にて問題箇所の有無を全て告知して頂き、買主様側へ書類をお渡しして頂きますので、事前に確認して頂く事をおすすめ致します。万が一お引き渡し後に故障や不具合などが発覚してしまいますと、売主様側の負担で修理やお取替えなどの費用負担を頂くケースも出てまいります。建物の雨樋や、建物内・敷地内の上下水道管なども同様となります。

 ご注意点としまして、しばらく空家とされていた場合ですが、電気や上水道、ガスを止めておられる場合がほとんどではないかと思われます。その際は、お手数ですが「上水道の通水」「ガスの開栓」「電気の通電」などのお手続きをして頂き、ガス開栓・上水通水、通電後に問題が無いか?確認して頂く必要がございます。又、給湯器等も故障していないかなどの確認等も必要となっております。

住宅設備(新)

 

 

【マンションのお部屋ご売却の注意点】

マンション売却(新)

マンションの一室をご売却されます場合、マンション全体の調査と告知が必要となります。又、新たな買主様への引継ぎの書類等(管理規約、使用細則、長期修繕計画書)などもございますので、紛失されております場合、書類が古い場合には、最新の書類をお手元にお持ち下さい。最初に、売主様ご自身で取り急ぎご確認、把握して頂きたい項目が、①現在の修繕積立金金額、管理費金額、駐車場の金額を含め空き状況、この他に徴収されている費用等はあるのか?例えば町内会費や特別修繕積立金、ケーブルTVなどの月々のご負担はあるのか?現在徴収されておられる各費用の内容を事前にご確認下さい。②マンションの総会等にて現在管理費、修繕積立金の

値上げの予定又は、現在議題にてお話し合いがされておりますご内容があればその内容を③マンションの室内を含む全体で、自殺や事故、事件などがないか?の把握を。④震災や災害などにより被害を受けられている場合には、室内、マンション全体がそれぞれ一部損、半壊、大規模半壊、全壊のどれに該当されているのか?⑤マンション建築の際に、どこの業者が地盤改良・杭打ちを行ったのか?業者によっては告知事項となります。⑥マンションが免震装置付きの場合も⑤同様に、製品が特定の業者製品等となりますとこちらも告知事項となります。⑦マンションがペット飼育可能な場合。何匹迄飼育可能なのか?大きさはどの位までの範囲なのか?ペットの種類に関し、制限等はあるのか?⑧大規模修繕が予定されている場合には、何時頃大規模修繕が実施される予定のか?又、その際費用負担等の発生はされるのか?⑨修繕積立金の積立金状況(マンション自体でいくら貯金が出来ているのか?)⑩売主様ご自身が管理費、修繕費を含む固定資産税等の滞納が無いか?以上の10項目がご売却されます際に非常に大事な項目となります。売主様ご自身が事前に把握される事で、ご売却されます際の価格設定、ご売却諸条件、ご売却の際の付加価値として大きく関わってまいりますし又、後々のトラブル防止にもつながってまいります。

 

 

【登記済権利証・登記識別情報に関して】

登記識別情報

不動産ご売却の時には、不動産の種類を問わず、登記済権利証又は、登記識別情報通知が必要となってまいりますが、中には「引っ越しの時に紛失してしまった」「何処に行ってしまったのかわからない?」など、書類を紛失されておられます売主様も多く見受けられます。登記済権利証・登記識別情報通知に関しましては、紛失されてしまいますと再発行が出来ない大事な書類となりますので、大事に保管されます事をおすすめ致します。

紛失してしまっていたら所有者じゃ無くなるの?大丈夫です。紛失されておられましても、所有者じゃなくなると言うわけではございません。しかし、不動産ご売却の際には必ず必要となってまいります大事な書類になりますので、もし紛失されておられましたら、不動産ご売却の際に費用等は発生してしまいますが、司法書士にて登記済権利証・登記識別情報通知に代わる書類を作成して頂けますので、万が一紛失されておられる場合には、お早めに不動産ご

売却をご依頼される仲介業者へご相談されると言う事が大事となります。現在ですと、登記識別情報通知が一般的ではありますが、まだまだ登記済権利証も数多く存在致しております。平成17年3月より登記識別情報通知が新たにスタートされましたが、一部地域では平成20年7月よりのスタートとなっておられますので、その間は従来の登記済権利証での対応とされておられました。左上に登記識別情報通知がございますが、写真下に記載のあります12桁の英数字にて管理をされており、登記識別情報通知の用紙では無く、この12桁の英数字が重要となっておりますので、もしお手元に登記識別情報通知をお持ちの際は、目隠しを外さずそのまま保管をされます事をおすすめ致します。

 

 

【お住替えに関して】

住替えの流れ
夫婦相談

お住替えのご相談も年々数多く増えて来ております。例えば「子供達が大きくなりそれぞれ独立してしまって、夫婦2人になり今の家が広過ぎるのと、家と庭のメンテナンスなど今後の事を考えると、今住んでいる一戸建てを売却してマンションへ住替えたい」「現在マンションに住んでいるが、子供が生まれ手狭になって来たので、マンションから一戸建へ住替えたい」「高齢になって来て、今住んでいる地域が不便で車が無いと生活出来ないので、街中のマンションへ引っ越し、車の要らない生活をしたい」など、お住替えをお考えのお客様は様々です。

全く問題なくお住替えが成功されるお客様も数多くいらっしゃいますが、中には苦労をされてしまうお客様。当初の予定通りに進まないケースのお客様もいらっしゃいます一例ではありますが、例として上記掲載の「B様お住替え(例)」の図をご覧下さい。ポイントとして、①お住替えご希望のお客様に、現在住宅ローンの残債がお有になられる場合、その場合いくら住宅ローンの残債が残っており、現在お住まいのご自宅がいくらでご売却可能なのか?ここでは、不動産会社などが売却の際にご提案ご提示される売却見込み価格等では無く、実際に市場に出していくらで売れたのか?と言う事が非常に大事になって来られます。当初見込んでいた金額でご売却出来たのか?予定の金額よりも下回り、住宅ローンの残債を抹消するのに資金(現金)を手出ししなければならないのか?手出しが難しい場合、資金調達は可能なのか?などの問題等が出てまいります。②売買契約後、買主様への引渡し時間(日数)はどのくらい設けられるのか?一般的には約2ヵ月~3ヵ月。場合によっては4ヵ月後と言う期間を設定するケースなどもございますがしかし、ここでも問題がございます。ご買主者が見つかり、金額、諸条件等が整われた場合、売買契約をされるかと思いますが、ここで大事になってくるのが、買主様が現金でご購入されるケースなのか?住宅ローンをお使いになられるケースなのか?と言う事です。現金でのご購入の場合は問題ありませんが、住宅ローンをご使用されるケースの場合は、トラブル防止の為に、買主様の住宅ローン本内定後でなければ、実質的には動きが取れないと言う事です。万が一、売買契約書記載のローン承認時期までに買主様の住宅ローンが否決となった場合、売買契約書には契約自体が解除されると言う特約が記載されております。その場合、もし先行で次の住替え先を決めてしまっていた場合、それに伴った費用や、損害等などに関しての一切は売主様の自己責任となってしまわれますので、大事なのは、買主様が住宅ローンご使用の場合、住宅ローン本内定後から引き渡しまでの期間がどれくらいあるのか?と言う事になります。③ご売却の売買契約締結後に次のお住替え先はどうなされるか?お住替え先がご親族の元に行かれるのか?施設等に行かれるのか?アパートや賃貸に行かれるのか?新たにマンションや一戸建てをご購入されるのか?と言う事です。もし、次のお住替え先が新たにマンションや一戸建を購入してお住替えとをされると言う場合には、お住替え先が空家なのか?それとも現在居住中の物件なのか?と言う事ですが、現在居住中の物件の場合には、その売主様のご状況やお考え、次のお住替え先のご選択等によりましては、ご自分と同じ状況かもしれないと言う事になりますので、その場合は更に複雑になってしまうケースもございますので、その点も考慮しなければなりません。④住替えの期間内に良い所が無かったらどうすれば良いの?とお考えの方も多いかと思います。確かにお探し出来る期間内にご希望にそぐわない案件が多いと言うケースも実際には想定されますの。中には、一時的に賃貸に住替えてゆっくりと探されると言うお客様も数多くいらっしゃいますので、そう言ったケースも選択肢の一つとして視野に入れ、ご検討される事もおすすめ致します。

お住替えをご希望されますお客様の場合は、大きく見て「売却時の問題」「ご購入ご希望者様の問題」「各期日の問題」「お住替え先の問題」と様々です。又、通常のお取引と異なり、数多くの人が関わってまいりますので、その点もお考えしなければならない点となります。